国务院关于深化城镇住房制度改革的决定

本文件已于2016年被国务院关于宣布失效一批国务院文件的决定宣布失效。

国务院关于深化城镇住房制度改革的决定
国发〔1994〕43号
1994年7月18日

为贯彻落实《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，特作如下决定：

一、城镇住房制度改革的根本目的和基本内容

(一)城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设， 改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

(二)城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度，发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场、逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

(三)城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进，近期的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。

二、全面推行住房公积金制度

(四)实行住房公积金制度有利于转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于提高职工购、建住房能力，促进住房建设。所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。

(五)住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房，职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。目前单位和个人住房公积金的缴交率分别掌握在5％，已超过这个比例的可以不变。外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

(六)企业为职工交纳的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本、费用中列支。行政事业单位为职工交纳的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付，差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付，自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。职工的住房公积金本息免征个人所得税。

(七)按照责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理。各市（县）人民政府负责制定住房公积金的归集、使用、管理等有关具体规定，审批住房化积金的使用计划和财务收支预决算。各市县人民政府可以设立专门的住房公积金管理机构，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作，住房公积金的存贷款等金融业务一律由当地人民政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行根据当地人民政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察门要加强监督管理。

三、积极推进租金改革

(八)要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15％。按上述办法测定，租金水平已达到或超过折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税5项因素成本租金水平的，按成本租金或市场租金计租。

(九)各地要根据实际情况制定并公布2000年以前租金改革规划。租金提高的幅度和次数，要与当地居民的收入水平相适应，要根据物价指数控制目标统筹按排。有条件的市县或单位，应结合实际情况，较快实现向成本租金和市场租金的过渡。

(十)在租金水平达到成本租金以前，新建公有住房和腾空的旧住房租金标准可以高于同期现住房的租金标准。各市县人民政府还可以对职工承租新建公有住房和腾空的旧住房交纳租赁保证金和认购住房债券作出具体规定。

(十一)租金调整后，对离退职工、政府民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各省、自治区、直辖市人民政府可根据情况制定减、免、补的具体办法。

(十二)住房在规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助。企业和自收自支事业单位的补助金在单位住房基金中列支，其他行政事业单位的补助金应先在单位住房基金中列支，不足部分经同级财政部门核定，在城市住房基金未建立城市住房基金的，在同级财政预算中列支。

(十三)加强对租金收入的管理。租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，用于住房维修、管理、建设和城镇住房制度改革。

四、稳步出售公有住房

(十四)城镇公有住房，除市县以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房要坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。

(十五) 向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各地自行确定）、管理费、贷款利息和税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般 50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算，经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。目前以成本价售房确有困难的市县，可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市县人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。

现行售房价格已高于规定的标准价起步水平的，不应再降低价格。

公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。

(十六)标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市县双职工年平均工资的3倍。经济发展水平较高的市县应高于3倍，具体倍数由省、自治区、直辖市人民政府确定。双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以2计算。抵交价按双职工的65年（男职工35 年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80％计算。

旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣（折扣年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算，经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定，旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80％。

(十七)职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年折扣率为负担价的5%，今后要逐年减少，2000年前全部取消。

售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年，女职工30年）计算。离退体职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退体年龄计算。

(十八)职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。

(十九)售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。当年的标准价要根据各市县职工上年平均工资增长的水平、单位发给住房补贴和资助职工建立住房公积金年增长水平确定，一年一定，新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数，要逐步提高，2000年以前达到3.5倍，各市县要从本地实际出发，加快标准价向成本价的过渡。

(二十)付款方式。职工购房可以一次付款，也可以分期付款。售房单位可对一次付款的购房职工给予一次付款折扣，折扣率参与当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定，衤行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30％ ，分期付款的期限一般不超地10年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。

(二十一)明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以标准价购买的住房。拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权、售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

(二十二)发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序。完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。

(二十三)加强售后房屋维修、管理服务、发展社会化的房屋维修、管理市场。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施的维修基金。改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。

(二十四)加强售房款的管理。国有住房的出售收入按住房产权关系一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入各级住房基金。售房款要全部用于住房建设和城镇住房制度改革，严禁挪用。

五、加快经济适用住房的开发建设

(二十五)各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用性住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。金融单位在信贷等方面应予以支持。房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20％以上。在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户应予以优先安排，具体办法由各省、自治区、直辖市人民政府制定。

(二十六)鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房改造。

六、做好原有政策同本决定的衔接工作

(二十七)要做好与原有售房政策的衔接。已出售的公有住房均须按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例，经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。1994年1月1日至本决定发布之前出售的公有住房，一律按本决定规定的售房政策进行规范。

(二十八)原有关文件规定出售公有住房的标准价和最低价一律停止执行。

(二十九)要继续做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作。划转的资金和原有的住房补贴，要逐步理入职工工资或用于列支公积金。

七、加强领导，统筹安排，积极推进城镇住房制度改革

(三十)加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责。各地人民政府要加强领导，健全工作机构，全面规划，统筹安排，兼顾长期目标和阶段性目标，加快推进城镇住房制度改革。

(三十一)各省、自治区、直辖市人民政府要根据本决定规定的统一政策，结合本地区社会经济发展水平，因地制宜，不断完善城镇住房制度改革方案，并按年度报国务院住房制度改革领导小组备案，各市县的城镇住房制度尾革实施方案需报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。要加强对各市县房改工作的检查督促，保证国家房改政策的贯彻落实和房改工作的健康推进。所有单位，不论隶属关系。都应执行所在市县人民政府对房改工作的统一部署和规定。

(三十二)企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化。社会化。

(三十三)国务院住房制度改革领导小组要分类指导，在全面推进城镇住房制度改革的基础上，注意抓好大城市的住房制度改革，要会同有关部门，及时总结经验，不断完善政策规定和配套措施，抓紧立法工作，协调解决深化改革中的矛盾和问题。有关房改工作的配套文件，要尽快制定，抓紧下发。国务院各有关部门要各司其职，各尽其责，相互配合，保证城镇住房制度改革的顺利实施。

(三十四)要认真做好房改的宣传工作。各级新闻单位要加强舆论引导，广泛宣传深化城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导广大干部，群众转变观念，提高认识，积极参与城镇住房制度改革。

(三十五)要严肃房改纪律，严格执行国务院的统一政策。各级监察部门要加强纪律监督、检查、对不执行国家统一政策、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处。

(三十六)军队系统住房制度改革方案，由中央军委审批。

本决定自发布之日起实行。原有的房改政策和规定，凡与本决定不一致的，一律以本决定为准。

附：关于国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的说明

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》），已经国务院领导批准，即将发布实施。《决定》是今后一段时期内指导全国城镇住房制度改革的主要政策性文件。把各方面的思想统一到《决定》上来，把《决定》真正贯彻落实到实处，将对加快城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度起到重要作用。下面我代表国务院住房制度改革领导小组对决定的有关情况说明如下。

一、《决定》的起草和修改过程

住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。把住房制度改革搞好了，对于加快住房建设，解决住房困难，保持社会稳定和政治安定，减轻国有企业的社会负担，转换国有企业经营机制，建立现代企业制度，带动房地产业和相关产业的发展，调整经济结构，促进国民经济持续、快速、健康发展，都具有重要意义。

根据邓小平同志1980年提出的出售公房，调整租金，提倡个人买房建房的房改总体设想，我国城镇住房制度改革在实践中不断探索。特别是1991年10月第二次全国城镇住房制度改革工作会议以来，房改取得了重大进展，已从少数城市试点和单项改革进入了全面推进、综合配套改革阶段，房改大气候初步形成，住房公积金制度得到了推广，截至到1993年底，全国已有104个地级以上城市建立了住房公积金制度，一些城市和单位加大租金改革力度，以成本价出售公房，张家港港务局住房租金提到5 .07元/平方米，深圳、温州、厦门、青岛等市的租金水平也分别提高到4.09元/平方米、1.02元/平方米、0.70元/平方米和0.70元/平方米，各级政府和企事业单位增加建房投入，通过集资建房、合作建房等多种形式，加快了解危解困， 使城镇居民的居住水平有明显提高，城镇居民的住房商品化观念开始形成。

但是，从总体上看，低租金、高福利、实物分配的住房旧体制并没有根本打破。房改不加快，会产生一系列问题，一是房改越推迟，财政、企业补量越大，改革的成本越高。据测算，1987年房租达到五项因素水平需要补贴资金270亿元，1990年需要416亿元，1992年猛增到670亿元，年均递增80亿元。二是房改不推进，现有公房对国家、企业不仅不是财富，反而是个“包袱”。据测算，现有30亿平方米存量公房，按350元/平方米计算，每年2％的损耗将达210亿元。为维修管理这些住房，国家、企业每年还要投入70－80亿元，也就是说，国家和企业每年要损失280－290亿元。三是一些城市和地区在房租提不上去，按原标准价售房售不出去的情况下，自行决策售房。在售房过程中，出现了房价不规范、优惠政策不统一、竞相低价攀比的问题，这不利于本地区长元的住房发展和全国房改的健康推进，也不利于宏观调控的加强和改善。四是房改不加快，新的城镇住房制度不能建立，不利于扩大住房建设，改善城镇居民的住房条件，将会严重影响2000年城镇居民住房达到小康水平目标的实现，也不利于企业经营机制转换和社会主义市场经济体制的建立。

国务院房改领导小组从1993年初开始，根据党的十四大建立社会主义市场经济体制的要求，和李鹏总理在八届人大一次会议《政府工作报告》中提出的 “要大力推进城镇住房制度改革”的精神，针对房改面临的问题进行了大量调查研究，起草了决定草案。1993年10月19日，李鹏总理主持国务院第十一次常务会议，审议并原则通过了决定草案。

1993年11月30日－12月3日召开的第三次全面房改工作会义，总结了十三年来特别是第二次全国房改工作会议以来的房改实践，交流了房改搞得好的地区和单位的经验，提出了适应社会主义市场经济要求的新的城镇住房制度的基本框架，认真讨论了铁映同志的工作报告和《决定（草案）》，对住房制度改革工作作了部署和安排。

第三次房改工作会后，全国绝大部分省、自治区、直辖市都积极传达了会议精神。多数地区的领导对房改工作重视。北京、天津、上海、黑龙江等省、市政府专门召开了省、市政府常务会议或办公会议，研究落实第三次房改工作会议精神。山东、辽宁、江苏、河南等多数省、自治区召开了全省、自治区房改工作会议或房改办主任会议，按照第三次房改工作会议精神，对房改工作作了部署。许多省区市和一些市县正在组织力量，按照新的房改政策进行测算，制定实施方案。各地对第三次全国房改工作会议精补和决定的总体反应是好的，认为《决定》目标明确、思路清晰、措施有力、综合配套，既符合党的十四届三中全会精神和社会主义市场经济的要求，也符合各地的实际情况，是个比较科学的方案， 将对各地住房商品化和住房建设起到重要的指导和推动作用。全国大部分地区对会议精神传达贯彻是积极认真的。

第三次房改工作会议推动了住房制度改革。一批城市加大了房改力度，加快了房改步伐。天津的大港、塘沽、汉沽区把公房租工由原来的0.3元/平方米分别调整到2.44元/平方米、1元/平方米和1元/平方米，广西柳州市把公房租金由原来的0.45元/平方米调整到0.90元/平方米，山东济南、江苏省宜兴等市也积极推进租金改革，绝大多数城市已按三次房改工作会议的要求制定了调租规划。北京、天津、上海、南京、武汉等一大批城市积极进行经济适用住房的开发建设工作，把房改归集的资金及时组织到经济适用住房的开发中去。各地还进一步探索和完善住房公积金的管理办法，保证住房公积金的专款用和住房公积金制度和健康推进。

但是，第三次房改工作会以后房改工作也出现了一些问题，主要是一些地方的机关、企事业单位违背国务院原有的房改政策，也不贯彻第三次房改会议的精神，继续低价售房。低价售房的问题由来已久。第三次房改会议的目的之一就是制止低价售房，规范售房办法。铁映同志在会议讲话中反复强调了两个问题：一个是售价太低群众反映强烈，会引起社会矛盾。决不能搞低价售房。衡量住房制度改革的标准，不是卖得越多越好。二是要严禁“刮风式”售房。不搞低价售房，就不会出现“刮风式”的问题。要请人大、政协以及监察部门组织调查组到下面调查。要对售房中的不正之风和以权谋私现象进行严肃处理。国务院房改领导小组负责同志也多次强调了要坚持纠正低价售房问题，要求各地严格执行国家的房改统一政策。第三次房改会议后，一些省区、市认真贯彻了会议精神，如山东、吉林、河北、辽宁等省，为了做好与决定的衔接工作，在第三次房改会前后都暂停了售房。但是及有一些地方的机关、企事业单位违反第三次房改会精神，自行其是，搞低价突售房。

为制止以过低价格突击出售公房，中共中央办公厅、国务院办公厅于1993年12月分别发出通知对制止低价突击售房问题作出了具体规定，要求在决定发布实施前，各地区、各部门、各单位一律暂停出售公房，对已出售的公房要进行清理，切实加强对出售公房款的管理。国务院房改领导小组负责人专门发表了电视讲话，要求各级房改部门切实贯彻落实两个通知精神，坚决制止低价突击售房。

低价售房的实质是福利性实物分配制度的延伸，不是真正的房改。房改的目标是要转换住房分配机制，变实物分配为货币分配，变两次分配为一次分配，而低价售房是福利性的，不利于住房机制转换，也不利于住房制度改革的健康推进。低价售房危害很大。以过低价格出售公房往往导致一哄而起，“刮风式”售房，容易造成银行储蓄大量转移，资金性质改变，影响重点建设资金，冲击基建规模，谁低价多买了一间住房，谁就多得了一块利，这样就容易造成新社会分配不公和产生腐败现象，诱发会不安定因素。低价售房不利于长远的住房发展。有些地方急于出售公房，是为了筹集建房资金，但低价售房解决不了长远的住房建设资金问题，更形不成资金良性循环。不利于加快解决住房困难户的住房问题。因此，从多方面讲，都必须坚决制止低价售房。

针对去年底一些地区和单位出现的低价突击售房问题，为了保证1994年初一系列重大宏观经济体制改革方案出台，国务院领导对房改作了一系列重要批示。1月18日，朱基副总理在房改简报第16期上批示：“出售公有住房为侧重点”，的方针值得得新检讨。增加一条过“卖公房”是指新建房通过分期付款卖出，增加一条房改渠道。如果搞成大卖旧公房，资金流失，冲击基建规模，副作用很大。1月28日，房改领导小给向朱基同志做了汇报，对前一阶段房改工作作了认真回顾和反思，对下一阶段房改工作提出了意见。朱基同志在听取汇报时发表了重要讲话。2月2日，我们整理归纳了朱基同志听取房改汇报时的讲话，提出了按照朱基同志批示和讲话精神安排部署当前工作的意见，送基同志审定。当天，基同志对此报告亲笔作了详细修改、审定。基同志的批示是：房改应当加快，这是坚定不移的；决定的基本思路是正确的，但是也有缺陷，“以售房为侧重点”的政策应重新斟酌；当前售旧房确定存在资产流失问题，35个大中城市售出公房3000万平方米，已收回资金40亿元，等于每平方米130元，这样搞，以后新房还怎么卖得出去。而且大量卖公房，大量抽取银行存款，重点建设资金怎么保证。因此，我主张对售房作出严格、具体的规定，售公房要以成本价出售，才能给全部产权。也可以出售部分产权，但是一定要明确产权比例。例如成本评估价是每平方米750元，如果 250元售出，那买主就只有三分之一产权，将来房产经批准可以转手出让，所获增值的三分之二应该归公。这在上海的房改方案中都有明确规定，还可以进一步修订。我赞成房改最终目标是住房商品化，但是售房能否推广，关键在逐步提高房租，不提租，谁去买房子，除非你廉价抛售，那个副作用很大。还是稳步前进，抓紧建立公积金制度，逐步提高房租，大力发展房屋维修和交换市场，这样合理售房才有基础。售房分期付款也可以试点，但要根据银行贷款能力，而且要先立法。售房资金要严格管理，决不能挪用，还要提倡合作建房。售房资金多了 ，银行住房建设贷款就应减少，否则基建规模又要膨胀。总之整个住房改革方案，包括出售公房，都应有具体、 严格的规章和实施条例，才能行动。否则一哄而起，就可能影响大局。在关于租金改革部分，基同志又批示，提租时机要慎重考虑，要尽可能与增加工资相结合，并选择物价平稳，群众心理较为稳定的时期。

3月3日至7日，国务院房改领导小组召开各省（区、市）及部分城市房改领导小组负责人座谈会，传达了国务院领导对房改工作的重要批示，铁映同志在会上作了重要讲话。会议总结分析了第三次全国房改工作会议以后房改工作进展情况和存在的问题，进一步征求了修改、完善决定草案的意见。座谈会后，国务院有关部门和地方的同志一起就决定的有关问题，根据国务院领导同志的批示精神和座谈会代表们的意见，进一步研究协调，对决定作了进一步的修改。主要是，更科学准确地概括近期房改的基本思路，强调住房制度改革要配套、分阶段推进，删去了以“售房为侧重点”和“售租建并举”的提法，对《决定》的结构进行了适当调整，要求稳步出售公有住房，对售房作了更严格、具体的规定，明确以标准价购房只能获得部分产权，要求积极推进租金改革，租金改革要与各地物价控制指标及工资改革相结合，提出了与原有售房政策相衔接的原则，为了便于对《决定》贯彻落实情况的检查监督，对《决定》作了条例化处理，共为37条。

这里，我想着重说明两个问题：

第一，关于更科学准确地概括近期房改的基本思路。第三次房改会明确了侧重售房时，强调了规模售房办法，制止低价售房，强调了住房制度的配套改革，并对出售公房的条件、价格、产权、售后维修服务和市场交易等作了具体规定。但是，一些同志片面地理争房改，把房改看作是要么售房为侧重点的提法，甚至把售房看作是房改的全部内容 ，忽视了售房应具备的条件和配套改革。一些地区在房租至今还没有调整，公积金制度也没有建立，各方面条件都不具备的情况下，违背第三次房改会精神，继续以较低的价格推行售房。房改的目的是要转换住房机制，建立新的城镇住房制度，加快住房建设的步伐，加快解决人民群众的住房问题。新的住房制度包含着极为丰富的内容，如住房资金的融通体系、住房抵押贷款制度、住房管理和维修服务市场、住房的保障机制等等。这些问题不可能单一由售房来解决，而需要各个方面的配套改革。另外，就住房出售本身而言，也需要一系列相应的配套措施的支持。国内外的经验都证明，住房购买行为的发生取决于住房租金水平、居民的置业观念、住房的销售价 、居民的支付能力、融资环境以及与产权有关的法律规定等。在这些条件都不具备的情况下，售房不可能正常开展。因此，住房制度改革实质是配套改革，各个环节缺一不可。要提高房租，使人们考虑到买房合算，在租金不提高的情况下大面积售房，只能是低价抛售，要加快建立住房公积金制度，提高广大居民的购房能力，要建立抵押贷款和分期付款制度，使居民的一次性购买行为建立关长期、分2阶段支付的基础上，要加快经济适用住房的建设，降低住房造价，向城镇居民尤其是中低收入居民提供社会保障住房，要建立完善的市场法规体第，保证购房人的产权权益。住房制度改革又是一个较长的过程，只有通过配套改革，创造条件，才可能真正推进公房出售，实现住房商品化。这些思想在决定的具体内容 中已经体现。因此，修改后的决定重新归纳了房改的近期任务，着重体现了配套改革，分阶段推进的指导思想。

这里还要说明一点，第二次房改会确定了租、售、建并举的方针，第三次房改会提出售、租、建并举的方针，这次修改的决定没有提这一方针。主要考虑二条原因：一是随着对房改认识的深化，感到租、售、建三个字难概括房改的主要内容 。二是在目前条件下，全国各地区情况差异很大，不可能都同步做到租、售、建并举或售、租、建并举。

第二，关于出售公有住房价格政策的调整。原房改政策规定按含二项因素的标准价和市场价售房。但实际执行中，存在三个问题，一是房改的目标是建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房和以高收入家庭为对象的商品房种供应体系，相对应地形成成本价和市场价并存的两种售房价格体系。但原来房改政策中只是确定了市场价并存的两种售房价格体系。但原来房改政策中只是确定了市场价的改革目标，这是很难做到的，实际上，即使实现了住房商品化，仍大量存在着以成本价出售的社会保障性质的经济适用住房。因此，应该确立成本价的概念。二是原标准价作为国家统一政策，难以适应不同地区的具体情况。收入低、造价高的地区标准价超过职工的经济承受能力，难以落实。收入高、造价低的地区与职工的支付能力相比，售房价格可以高于标准价，但限于有标准价的政策，这些地区也按标准价甚至剔除征地和拆迁 同用后的价格售房，这不利于有条件的地区加快向住房商品化过渡，三是原标准价缺少动态调整机制。标准价是一种过渡形式，最终要取消标准价，建立成本价、市场价并存在新体，制但原含两项因素的标准价是静态的，售价不能随经济发展逐步向成本价过渡 。决定进一步完善了原有房改政策。一是确立了成本价制度，二是新的标准价借览了国外住房支出的规律，分析了我国传统的工资分配制度，根据各地经济发展不同水平、职工的经济承受能力等因素确定。同时建立了标准价向成本价过渡的动态调整机。制这样的房价体系适应了不同地区经济发展水平的差异。收入高、造价低的地区有条件率先取消标准价，进入成本价、市场价并存的新体，制早日实现住房商品化。对于收入低、造价主的地区，也有利于房改的起步，并逐步向成本价过渡，过渡时间可能长一些。全国不搞一

总之，《决定》是在国务院领导的直接主持下，根据小平同志关于房改的总体设想和党的十四届三中全会精神，在总结我国房改十多年实践经验，借鉴了国外住房商品化和社会化成功做法的基础上制定的。历经一年半时间，召开了多种形式座谈会，反复征求了30个省、自治区、直辖市和20多个省会城市房改部分负责人、有关部委和部分专学者的意见，数易其稿，大的修改就进行了16次， 国务院有关部委和地方政府、理论工作者和实际工作者共同努力的结果。决定既保持了国务院房改政策和连续性，又适应了社会主义市场经济体制的要求，与新的城镇住房制度相衔接。

二、《决定》的主要内容

《决定》共有七个部分，三十七条。包括城镇住房制度改革的根本目的和基本内容 ，全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策同本决定的衔接工作，加强领导，统筹安排，加快推进城镇住房制度改革。

（一）关于城镇住房制度改革的根本目的和基本内容

加快房改的紧迫性和必要性首先源于加快住房建设，解决城镇居民住房问题的迫切要求。建国以来，尤其是改革开放以来，党和政府对城镇住房建设投入了大量资金，城乡居住面积已由1978年的3.6平方米提高到1993年的7.5平方米，但仍不能满足城镇居民的住房需求，根本原因在于旧的住房制度存在许多弊端，不改革旧的住房制度，就不能从机制上解决加快住房发展问题。房改就是要为住房发展提供一个好机制。要着眼于形成规范化的住房建设筹资渠道，扩大住房资金业源，增加住房资金积累，逐步实现住房资金投入产出的良性循环。第二，党的十四大明确提出了90年代初步建立起社会主义市场经济体制，新体制的基本内容 包括建立统一开放和争有序的市场体系，建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度，建以以间接手段为主的完善的宏观调控体系。建立以按劳分配为主体，效经优先，兼顾公平的收入分配制度，建立多层次的社会保障制度。这些改革都对住房制度改革提出了直接的要求，住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，只能加快，不能拖整个经济体制改革的后腿，应力争在本世纪末初建立起新城镇住房制度，有条件的地方就率先建立。根据中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定关于加快城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展的要求，《决定》明确提出城镇住房制度改革的根本目的有二条：一是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化，二是加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

按照住房制度改革的根本目的，《决定》在总结十多年房改实践经验的基础上，提出了住房制度改革的七项基本内容 ，这七项基本内容包括住房建设投资、住房管理社会化和专业化、住房分配住房供应、住房公积金制度、住房金融、房地产交易市场和房屋维修管理市场等新的城镇住房制度的主要方面，具体说：

一是改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制

二是改变各单位建设、分配、维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制

三是改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配各主的货币工资分配方式

四是建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。

五是建立住房公积金制度

六是发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系

七是建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修管理市场

通过这七个方面的改革，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

城镇住房制度改革的近期任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。

（二）关于全面推行住房公积金制度

实行住房公积金制度有利于把住房的实物福利分配转变为货币工资分配，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于提高职工购、建住房能力，促进住房建设。《决定》对住房公积金制度主要作了以下规定：

1.所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。

2.住房公积金由在职职工个人及其所在单位，各按职工工资收入的一定比例逐月交纳，归个人所有，存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房，职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人、目前单位和个人住房公积金的缴交率分别掌握在5％，已超过这个比例的可以不变。外商投资企业及其中方职工的住房公金缴交率，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。《决定》还规定了企业、单位为职工交纳住房公积金的开支渠道，职工的住房公积金本息免征个人所得税。

3.关于住房公积金的管理。对住房公积金的管理问题，地方同志十分关心。国务院房改领导小组提出，住房公积管理应坚持四条原则，一是责、权、利一致致的原则；二是地方政府和银行是委托与被委托关系，；三是住房公积金管理机构不能办成金融机构；四是住房公积金只能用于住房建设和住房改革，严禁挪作他用。《决定》规定，各市（县）人民政府负责制定住房公积金的归使用、管理等有关具体规定，审定住房公积金的使用计划和财务收支预决算。各市（县）人民政府可以设立专门的住房公积金管理机构，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。住房公积金的存贷款等金融业务一律由当地人民政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行根据当地人民政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。这样规定，是因为住房公积金是类似职工工资、属于个人所有并具有社会保障性质的资金，应该遵循社会保障资金特有的规律，按照政事分开的原则，由相对独立的事业性机构进行管理，确保住房公积金的政策性、安全性、保障性和专款专用。

4.住房公积金是解决住房问题的专项资金，《决定》明确规定住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。

（三）关于积极推进租金改革

租金改革始终是住房制度改革的重要内容 ，《决定》就租金改革作了以下主要规定：

1.关于租金改革目标。原房改政策规定“八五”期末租金应达到包括折旧费、维修费、管理费3项因素水平，“九五”期末达到包括折旧费、维修费。管理费、投资利息和房产税5项因素水平，第三次房改会提出“八五：期末房租达到3项因素有困难的城市或地区，租金可按房租支出占家庭收入10％的比例确定，”九五“期末按17％的比重确定，对有困难的职工还可以给予补贴。考虑到目前全国平均房租支出占家庭收入的比重不到2％，在距”八五“不到两年的时间内，要达到3项因素的租金水平或10％的租金改革目标，提出要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度，并把”九五“目标改为到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15％，这样规定，考虑了目前各地提租的实际进展，使提租目标更切合实际，便于各地贯彻执行。规定15％的改革目标主要是考虑与“九五”期末购房职工住房支出相平衡。对于按上述办法测定，租金水平已达到或超地折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税5项因素成本租金水平的城市或地区，决定要求按成本租金或市场租金计租。

2.关于租金改革的时机。《决定》提出，租金提高的幅度和次数，要与当地居民的收入水平相适应，要根据物价指数控制目标统筹安排。有条件的市县或单位，应结合实际情况，较快实现向成本租金和市场租金的过渡。 这样规定，既考虑到租金改革涉及千家万户，应适应职工的心理和经济承受能力，又明确要求有条件的地区应加快房改步伐。

3.关于新房新租。把租金提高到成本水平将是一个较长的过程，实现向成本租金过渡的重要举措是实行新房新租，推动新房率先进入住房新体制。因此，《决定》规定，在租金水平达到成本租金以前，新房含腾空的旧住房的租金标准可以高于同期现住房的租金标准，各市县人民政府还可以对职工承租新房交纳租赁保证金和认购住房债券作出具体规定。

4.要求做好离退休职工、低收入职工的减、免、补工作。老干部、老职工对国家建设已经作出了自己的贡献，低收入职工需要政府帮助，因此，在房改中应充分照顾到他们的利益。《决定》除了在售房价格上对老职工给予工龄折扣外，还规定在房租改革中，对离退体职工、政府民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各省、自治区。直辖市可根据情况制定减、免、补的具体办法。住房在规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助，《决定》规定了补助的列支渠道。

5.要求加强对租金收入的管理。《决定》明确，租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，用于住房维修、管理、建设和城镇住房制度改革。

（四）关于稳步出售公有住房

《决定》提出，城镇公房除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售，职工购买公有住房坚持自愿的原则，新建公有住房困难户，《决定》对出售公有住房作了以下主要规定：

1.对不同收入家庭按不同价格售房。《决定》规定向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费。、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各地自行确定）、管理费、贷款利息和税金等7项 因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，按30年计算，经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定，目前以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。这样规定，既符合住房制度按市场价和成本价出售住房的要求，又适应了今后一段时期内职工的经济承受能力，防止低价售房。这里要指出的是，能以家庭年工资收入的5至6倍购买一套市场价两居室新房的职工，即为高收入者，必须以市场价购买住房，不能按标准价或成本价购房。

2.规定了标准价的计算方法。为了体现政策连续性，原房改政策中标准价提法不变。但对标准价的内涵做了调整。现标准价由两部分组成，一是负担价，二是抵交价。1994年一套两居室56平方米建筑面积标准新建标房的负担价。为所在城市或地区双职工上年平均工资的3倍。这样规定，一方面借鉴了国外经验。从国外情看，房价一般为家庭年收入的3－6倍。发达国家一般为5－6倍，小康型国家一般为4－5倍，发展中国家一般为3－4倍。另一方面考虑了我国目前多数职工家庭的经济承力能力。一个家庭以双职工年平均工资的3倍支付一套两居室新房的负担价，相当于每月拿出家庭工资的12％，用25年时间积累，这是职工应该承担和能够承担的。一套两居室 新房抵交价按双职工65年（男35年、女30年）工作年限内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80％计算。这样规定，是考虑单位资助的住房公积金增加了职工收入中住房消费的含量，提高了职工购、建住房的能力，主要应用于住房支出，应把它们计入房价。还考虑到住房公只金有用于维修住房的功能，因此把积累的住房公积金贴现打一个80％的折扣，为购房职工预留部分支付维修费用的资金。

举例说明，1993年全国城镇职工平均工资为3236元，双职工家庭为6472元，一套两居室新房按56平方米计，1994年全国平均负担价为6472? 3? 56＝347元平方米，如果住房公积金缴交率为5％，贴现工龄为65年，则1994年全国平均抵交价为220平方米，两者合计，1994年全国平均标准价为567元平方米。

旧房的负担价按买房当年新房的负担价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算。使用年限超过30年的，按30年计算。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80％。

3.规定了职工按标准价或成本价购买公有住房的数量。《决定》规定，职工按标准价或成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一 律实行市场价。这是防止售房中出现不正之风的重要措施。需强调指出的是，各地在计算标准价时，必须按照国家有关部门规定的住房面积设计标准计算，不能为了降低房价，自行扩大。

4统一了售房折扣政策。一是现住房折扣，职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年现住房折扣率为负担价的5％，今后要逐年减少，2000年前全部取消。二是工龄折扣，由于抵交价是以双职工在65年工作年限内享受单位资助的住房公积金为条件计算的，因此，对于购房职工没有享受住房公积金的年限应给予工龄折扣，其实质是对购房职工过去工资含量中住房货币分配不足的一种补偿。每年工龄折扣的数额，按220元平方米，每年工龄折扣的数额为220÷65约等于338元平方米。需要说明的是 ，购房职工计算工龄折扣的年限，按建立住房公积金制度前的工龄计算。对已经离、退休或已达到离、退休年龄的职工，计算工龄折扣的年限一律算到国家规定的离、退休年龄为止。三是一次付款折扣。在分期付款或抵押贷款实行政策性利率的城市或地区，由于对分期付款者是按政策性抵押贷款利率计收利息，一次付款者就受到银行储蓄存款利率与购房政策性抵押贷款利率之间的利息损失。为补偿一闪付款职工的利息损失，鼓励购房职工一次付款，应给予一次付款折扣。折扣率参考购房政策性抵押贷款利率与银行储蓄存款利率的差额确定。这样，没有建立住房公积金制度的城市或地区，就不可能开展政策性抵备战贷款业务，也不能有一次付款折扣。

5.建立了标准价向成本价过渡的动态调整机制。调整机制有两个：一是随着职工工资的提高，以上年双职工年平均工资为基数确定的标准价自然相应提高；二是新房负担价与双职工年平均工资的倍数逐年提高，2000年以前达到3.5。旧房负担价的计算办法不变，但随着新房负担价的提高也将逐步提高。这样规定，是因为随着经济发展，职工工资收入水平提高，职工家庭收入中可以用于住房支出的比例也应相应提高。从而逐步实现标准价与成本价并轨。当然，各城市、各地区并轨所需时间不同，经济发展水平较高，而住房造价相对较低的城市和地区并轨时间应短一些，反之， 则可能要长一些。目前，全国有相当一部分中小城市已具备以成本价出售公有住房的条件。《决定》要求，各市县要从本地实际出发，加快标准价向成本价的过渡 。现行售房价格已高于规定的标准价起步水平的，不应再降低价格。

6.规定了抵押贷款和分期付款办法。为了提高职工购房支付能力，《决定》要求经办政策性住房金融业务的银行，都应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供个人买房政策性抵押贷款。有条件的单位在出售公房时，也可对本单位购房职工实行分期付款，首期付款不低于实际售价的30％，分期付款的期限不超过10年，分期交付部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。

7.对住房产权问题作了新的规定。职工以市场价、成本价和标准价购买的住房，个人支付的费用不同，国家和单位给予的折扣也不同，住房产权也应不同。决定对此作出了明确规定。职工以市场价购买的住房，个人承担住房的全部费用，所以产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，个人承担了成本费用，所以产权也归个人所有，但对进入市场交易的时间给予一定限制，规定一般住房用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工按标准价购买的住房，由于标准价主要是根据职工的经济承受能力确定的价格，和市场价、成本价之间存在差距，决定规定职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权，使用权，有限的收益权和处分权，可以继承，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买权、租用权，售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

8.发展房地产市场，规范住房交易行为。《决定》规定，职工购买住房都要领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。决定还规定了职工购买住房应办理的各种手续，提出要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。

9.加强售后房屋维修管理服务，发展社会化的房屋维修管理市场。目前购房职工普遍存在一种后顾之忧，就是怕买房后维修事宜没有人管。针对这种情况，《决定》要求，改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式物业管理企业和社会化的房屋维修管理服务，平等竞争，方便住户。

10.明确了售房款的管理政策。针对目前部分地区存在售房款产权属性不明、管理不严、挪作他用的问题，《决定》要求，必须加强对售房款的管理。国有住房的出售 收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入各级住房基金。售房款要全部用于住房建设和住房改革，严禁挪用。

（五）关于加快经济适用住房的开发建设

建设经济适用住房有利于解决中低收入家庭的住房问题，加快解危解困，有利于调控房地产市场，保持社会稳定。建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，是城镇住房制度改革的七项基本内容 之一。因此《决定》要求各级人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房用地，原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各级建设部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。金融部门在信贷等方面应予以支持。根据中共中央（1993）6号文件精神，《决定》重申房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房的开发要占20％以上。要继续鼓励集资合作建房，发展住房合作社，加快解危解困。

（六）关于做好原有政策同本决定的衔接工作

针对前一阶段房改中出现的问题，《决定》增加了政策衔接的内容 ，目的是实现房改政策和平稳过渡，并切实纠正前几年房改中出现的低价售房问题。《决定》规定：

1.要做好与原有售房政策的衔接。《决定》规定的标准价与原房改政策规定的标准价有很大区别，各地的售房政策，尤其在价格和产权等方面也相差很大，各地已出售公房的实际售价，绝大多数都未达到原定标准价，更未达到成本价水平，《决定》规定只有以市场价或成本价购买的住房，产权才归个人所有，因此，凡实际售价未达到成本价的，都应明确个人拥有产权比例。《决定》明确要求，已出售的公有住房，均须按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有产权比例；经购房人同意出可按成本价补交房价款及利息后，原购住房产权归个人所有，需要说明的是，1994年1月1日，国务院办公厅向全国发出关于制止低价出售公有住房问题的通知，要求各地在《决定》发布实施前一律暂停出售公有住房，因此，决定规定凡1994年1月1日至本决定发布之前出售的公有住房，一律按本决定规定的售房政策进行规范。

2.原有关文件规定出售公房的标准价和最低价一律停止执行。由于原标准价存在的问题，《决定》确定了新的标准价，明确要求停止执行原标准价。关于最低价问题，由于我国幅员辽阔，地区之间在经济发展水平，住房建设成本等方面相差很大，很难科学规定全国统一的最低价，而且实践证明，规定最低限价可能造成逆向攀比，向最低限价靠拢。因此，《决定》明确要求停止执行原最低价。

3.继续做好原住房资金的核定、划转工作。把原有体制下分散无序的住房资金核定、划转， 转化为各级住房基金是实现住房资金良性循环，建立住房新制度的前提条件。《决定》要求继续做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作。划转的资金和原有的住房补贴，要逐步理入职工工资或用于列支公积金。

（七）关于加强领导，统筹安排，加快推进城镇住房制度改革

《决定》的这一部分，主要提出了以下要求：

1.要加强对房改工作的领导。住房制度改革是一项复杂的系统工程，工作难度很大大，牵涉到部门、单位和个人利益的调整。《决定》明确，加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责，要求各级人民政府加强对房改工作的领导，全面规划，统筹安排，健全工作机构，配备得力干部，加强协调工作，加快推进城镇住房制度改革。

2.明确了备案、审批制度。为了保证《决定》的贯彻落实、健康、稳妥地推进房改工作，防止个别地区和单位违背国务院的统一政策，《决定》增加了备案、审批的内容， 要求各省、自治区、直辖市人民政府根据本决定规定的统一政策，结合本地区社会经济发展水平，因地制宜，不断完善房改方案，并按年度将阶段性的政策规定报国务院住房制度改革领导小组备案，各市县的城镇住房制度改革实施方案需报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。在各地房改实施方案审批后，还要加强对房改工作的检查督促。对于不执行国家统一政策的行为，要严肃查处和坚决纠正。保证国家房改政策的贯彻落实和房改工作的健康推进。所有单位，不论隶属关系，都要执行所在市（县）政府对房改的统一部署和规定。

这里要强调指出的是，现在有的地方片面强调分散决策，不执行国务院统一房改政策。这种认识和做法危害很大。我们国家是“一盘棋”，一个地方不执行国务院的统一政策，就会给其它地方的工作造成困难，也可能会引起一些地区的竞相攀比。突击低价售房就是有的地方低价卖房，一些地区竞相攀比的结果。因此，各级地方领导首先是房改系统领导一定要树立全局观念。全国各地区都面临着住房福利制向商品化、社会化的过渡，面临着建立新的城镇住房制度的任务，房改的基本目标、方针和政策应该是一致的。地方政府应在坚决执行国家统一政策前提下，结合实际情况，制订具体规定和实施细则。

贯彻落实《决定》，要强调以下几个方面的统一政策：

（1）要全面推行住房公积金制度。未建立住房公积金的地方、单位，不得以负担价开展售房，也必须实行标准价售房，以推动住房公积金制度的建立。

（2）要把握好提租时机，努力达到房租改革目标。

（3）要严格执行售房政策。只有以市场价、成本价购买公有住房，才拥有全部产权。以标准价购买公有住房只拥有部分产权，要明确部分产权比例，要严格标准价的确定办法，标准价必须由负担价、抵交价两部分组成，1994年负担价为1993年双职工年平均工资的3倍。要严格售房折扣政策。严格职工按标准价购买公有住房的数量和次数。凡标准价已达到或超过当地成本价的，按市场价和成本价售房，现行售房价格已高于规定的标准价起步水平的，不应再降低价格 。

（4） 要严格售房款的管理，必须全部用于住房建设和住房改革，不得挪用。

各地一定要严格执行《决定》规定的统一政策，严肃房改纪律，各级房改部门要配合监察部门加强房改纪律的监督、检查，对不执行国家统一政策、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违纪行为要严肃查处，坚决制止有令不行、有禁不止的行为，只有如此，才能保证城镇住房制度改革顺利、健康地推进。

3.要把企业房改作为城镇住房制度改革的重点。企业房改是建立现代企业制度的重要内容之一，《决定》明确提出企业房改是城镇住房制度改革的重点，要求各级政府要为企业改创造条件，有条件的国有大中型企业，可以成立房产经营公司，也可以把企业住房委托给社会化的物业管理公司，或由本企业与其它 企业、单位一起组建股份制的物业管理公司等多种形式，把住房建设、分配、管理和维修服务等职能从企业中分离出去，加快住房的商品化、社会化。

4.要加强住房制度改革的宣传工作，引导群众正确认识房改，更好地理解房改、支持房改。各地要利用各种宣传工具，向群众讲明加快房改的目标、意义、政策和实施步骤，注意针对群众中的思想认识问题做好解释、宣传工作。比如关于房价问题，群众衡量房价高低往往以一次付款是否买得起为标准，因此总认为房价定高了。实际上，住房是一种特殊商品，即使在发达国家，家庭为购房也要拿了占家庭总收入的20－25％，并经过二十多年的积蓄。居民为了买房，多数采取抵押贷款和分期付款的方式。我国房改的一个重要任务就是要在群众中建立起分期付款和抵贷款的概念，并具体推动这些制度的建立。有了这些制度，职工对房价的承受能力将会大大提高。当职工以长期住房支付能力而不是一次付款能力的标准衡量房价时，就会更理解国家确定的房价政策。

城镇住房制度改革涉及千家万户，是群众最为关注的热点问题之一，是一件只能搞好不能搞坏的大事。今后一段时期的主要任务是集中精力，采取有效措施，确保《决定》的贯彻落实。我们相信，通过贯彻《决定》，我国城镇住房制度改革和住房发展必将加快步伐，登上一个新台阶。