第17/2019号法律
| 第17/2019号法律 社会房屋法律制度 2019年8月19日 |
| 《第17/2019号法律》经立法会于2019年8月8日通过，行政长官崔世安于2019年8月13日签罯并发布，并于2019年8月19日刊登于《澳门特别行政区公报》。 |
立法会根据《澳门特别行政区基本法》第七十一条（一）项，制定本法律。
第一章 一般规定
编辑标的
本法律制定社会房屋的分配及租赁的法律制度。
目的
本法律旨在协助经济状况薄弱的澳门特别行政区居民解决居住问题。
定义
为适用本法律，下列用语的含义为：
（一）“社会房屋”：是指属房屋局或由其管理、并以租赁方式分配予符合本法律规定的家团或个人的作居住用途的都市房地产或独立单位；
（二）“经济状况薄弱”：是指个人或家团每月总收入及总资产净值不超过公布于《澳门特别行政区公报》（下称“《公报》”）的行政长官批示所订定的限额的情况；
（三）“家团”：是指载于社会房屋申请表内或社会房屋租赁合同内的一群因家庭法律关系或事实婚关系而共同生活的人；
（四）“家团成员”：是指载于社会房屋申请表内或社会房屋租赁合同内的人士；
（五）“家团代表”：是指代表家团申请社会房屋的家团成员；
（六）“承租人”：是指与房屋局签订社会房屋租赁合同的家团代表；
（七）“自住”：是指承租人及其家团成员于社会房屋内实质及长期性居住；
（八）“实质及长期性居住”：是指承租人及其家团成员每年至少有三分之二时间在房屋内留宿；
（九）“收入”：是指个人或家团成员在澳门特别行政区内外所取得的收益，尤其是：
（1）从自雇工作或为他人工作而取得；
（2）补助金、退休金或退伍金，但另有规定者除外；
（3）从工商业活动、不动产、知识产权及财务运用所取得；
（十）“资产净值”：是指在澳门特别行政区内外的资产，尤其是银行账户、不动产、工商业场所、合伙或公司的股、股份、出资或其他的资本参与，对船舶、飞行器或车辆拥有的权利，有价证劵及金额超过澳门币五千元的现金、债权、艺术品、珠宝或其他物品，扣除金额超过澳门币五千元的债务。
原则
社会房屋的分配及租赁尤其应：
（一）遵守平等原则；
（二）确保社会房屋合理及有效利用；
（三）确保社会房屋具备卫生及安全条件。
社会房屋的用途
社会房屋仅供承租人及其家团成员自住，但本法律另有规定者除外。
每月总收入及总资产净值限额
一、订定每月总收入及总资产净值限额时，尤应考虑以下因素：
（一）最低维生指数；
（二）市场租金；
（三）储蓄率。
二、在计算家团或个人每月总收入时，应以下列日期之前十二个月的收入平均值为准：
（一）如属申请租赁社会房屋，为提出申请之日；
（二）如属第十三条第一款（十二）项所指的情况，为告知之日；
（三）如属分配社会房屋、变更合同、合同续期或其他情况，为房屋局指定之日。
三、在计算家团或个人总资产净值时，应以下列日期的净值为准：
（一）如属申请租赁社会房屋，为提出申请之日前一个月最后一日；
（二）如属第十三条第一款（十二）项所指的情况，为告知之日前一个月最后一日；
（三）如属分配社会房屋、变更合同、合同续期或其他情况，为房屋局指定之日。
第二章 社会房屋的申请和分配
编辑申请要件
一、澳门特别行政区居民且属于经济状况薄弱的家团或个人，可申请租赁社会房屋，但不影响第九条第二款规定的适用。
二、家团申请须由一名年满十八岁、在澳门特别行政区连续或间断居留至少七年且为澳门特别行政区永久性居民的家团成员提出。
三、个人申请人须年满二十三岁或孤儿年满十八岁、在澳门特别行政区连续或间断居留至少七年且为澳门特别行政区永久性居民。
四、如有合理解释，行政长官可在特殊情况下，接纳已年满十八岁但未满二十三岁的个人申请人申请。
妨碍性要件
一、家团任一成员及其配偶有下列任一状况者不得提出申请：
（一）在提交申请表之日起的前五年内至与房屋局签订租赁合同之日，是或曾是澳门特别行政区私产土地的承批人、都市房地产、独立单位或土地的所有人、共有人、预约买受人或共同预约买受人，不论取得方法或当中所占的份额为何；
（二）属已获房屋局许可按四月十二日第13/93/M号法令或第10/2011号法律《经济房屋法》的规定取得房屋的家团成员，但非为房屋取得人的家团成员自该房屋交付使用起十年后不在此限，不论该房屋是否已转让；
（三）属已获房屋局许可按七月八日第35/96/M号法令、第24/2000号行政法规《取得或融资租赁自住房屋之贷款补贴制度》或第17/2009号行政法规《自置居所贷款利息补贴制度》的规定取得补贴者；
（四）在提交申请表之日的前三年内，曾被房屋局解除社会房屋租赁合同或发出该房屋勒迁命令状；
（五）在提交申请表之日的前三年内，为租赁社会房屋、取得经济房屋或获取由房屋局发放的补助而作虚假声明或提供不确实的资料，或使用欺诈手段；
（六）正居住社会房屋；
（七）在提交申请表之日的前两年内，获通知分配社会房屋后放弃分配、拒绝签订社会房屋租赁合同或放弃占用获分配的社会房屋；
（八）属在提交申请表之日的前两年内，曾为获分配社会房屋的家团成员，但已居住于获分配的社会房屋超过三年者或离婚者不在此限；
（九）属在提交申请表之日的前两年内，曾在首次订立社会房屋租赁合同后三年内根据第二十二条规定被解除社会房屋租赁合同的家团成员；
（十）放弃租赁社会房屋申请后的六个月内再次提出申请，但因离婚而放弃申请除外。
二、行政长官可免除上款（二）项及（三）项的规定，但仅限于所指的经济房屋取得人或取得补贴者能证明因健康问题、陷入经济困境、家庭环境逆转或家庭收入锐减而已出售其单位，又或因无偿还能力而被司法变卖其房屋，以清偿银行批给的贷款。
申请方式
一、申请租赁社会房屋属恒常性机制，任何符合第七条及第八条规定的家团或个人，均可透过邮递、电子方式或其他由房屋局指定的方式，于任何时间向该局递交申请。
二、家团任一成员的配偶须载于同一申请表内，包括非为澳门特别行政区居民的配偶；不论采用何种婚姻财产制，在计算家团每月总收入及总资产净值时，均须包括配偶的收入及资产，但下款规定的情况除外。
三、如有合理解释且获行政长官接纳，可不计算上款所指的配偶的收入及资产。
四、为审查申请人是否符合第七条及第八条的规定，申请人须书面许可房屋局查阅其银行账户，以及提供被要求的相关文件。
五、为核实申请人所作出的声明或所提交的资料，应房屋局的要求，任何私人实体均有提供协助的义务。
分配
一、社会房屋是按照可提供的房屋，以及按照由公布于《公报》的行政长官批示订定的得分表所计算的得分，以由高至低依次排列的方式进行分配。
二、分配社会房屋，尤应考虑以下因素：
（一）现住房屋状况；
（二）家团人均收入水平；
（三）在澳门居留的时间；
（四）申请家团组成中澳门特别行政区永久性居民的比例；
（五）轮候时间；
（六）是否有长者；
（七）是否有残疾人士。
三、在分配房屋时，申请人仍须符合第七条及第八条第一款（一）至（六）项的规定。
四、为分配房屋的目的，非为澳门特别行政区居民的配偶不计算为家团人数且不影响获分配房屋的类型。
第三章 租赁
编辑合同制度
一、社会房屋租赁合同具行政合同性质。
二、社会房屋租赁合同尤应载明以下内容：
（一）房屋的识别资料；
（二）承租人及所有家团成员的识别资料，但非为澳门特别行政区居民的配偶除外；
（三）租赁期间；
（四）租金；
（五）支付租金的日期及地点。
房屋局的义务
房屋局的义务为：
（一）将房屋交付予承租人；
（二）确保房屋与所定用途相符。
承租人的义务
一、承租人的义务为：
（一）在订定的地点及日期支付租金；
（二）允许房屋局在其认为必要时对房屋进行检查；
（三）不将房屋作异于自住的其他用途，亦不允许其他人将房屋用于其他目的；
（四）不妨碍进行房屋局认为必要的工程；
（五）不允许租赁合同内未载明的人士以任何方式居住于房屋内，但不影响第十四条及第十五条的规定；
（六）如获悉房屋有损坏或缺陷、存在任何危险，又或有第三人对房屋主张权利，须立即告知房屋局；
（七）不进行任何未经房屋局同意的工程；
（八）如家团任一成员死亡，应在三十日内告知房屋局；
（九）如家团任一成员不在该房屋居住连续超过三十日，或一年内在该房屋居住不足三分之二时间，应在十日前告知房屋局，并解释其不在该房屋居住的原因；属延迟告知的情况，须作出合理解释并获房屋局接纳；
（十）遵守和促使家团成员及获许可逗留人士遵守楼宇的规章；
（十一）合同终结时应交还房屋，且房屋不应有超过因正常使用引致的损害；
（十二）如其家团每月总收入或总资产净值超出行政长官批示所订定的上限，应在三十日内告知房屋局。
二、如承租人死亡，上款所规定的义务则由按第十六条的规定获合同地位移转的家团成员负责。
家团变动
一、承租人应就增加以下家团成员的变动情况告知房屋局：
（一）在租赁期间出生的子女或收养的未成年的子女；
（二）来澳门特别行政区定居的未成年且未婚的子女或收养子女；
（三）年龄介乎十八岁至二十四岁的正接受教育且未婚的子女或收养子女；
（四）家团任一成员的配偶。
二、任何家团成员可退出家团，但家团成员的配偶仅可透过获房屋局接纳的解释才可单独退出家团。
三、如退出的家团成员为承租人，则按经适当配合后的第十六条的规定处理。
四、家团的变动须符合引致变动事实发生时有关社会房屋的申请要件及第八条第一款（一）项的规定。
租赁合同内未载明人士的逗留许可
一、如家团任一成员年老、年幼或患有长期性疾病而家团中无任何成员可予以照顾，房屋局可应利害关系人附证明文件的申请，许可其他人士在该房屋逗留。
二、房屋局亦可应承租人的申请，许可家团中任何成员的直系血亲或配偶在该房屋内临时逗留。
承租人死亡
一、如承租人死亡，而合同内任一家团成员在世，则租赁不因承租人死亡而失效，但属第四款规定或家团中无人符合家团代表要件的情况除外。
二、承租人的地位移转予承担家庭生活负担且符合家团代表要件的家团成员。
三、如两个或两个以上家团成员符合上款所指的情况，则承租人地位移转予家团中较近血亲亲系的成员。
四、如无人继承承租人地位，则家团成员应在房屋局指定的期间内协商解决，否则合同失效。
租金
一、在订定租金金额时，应考虑社会房屋的类型，尤其应单独或一并考量以下因素：
（一）承租人及其家团成员的每月收入；
（二）社会房屋的实用面积；
（三）房屋自由市场的租金水平。
二、社会房屋的租金金额由补充法规订定，且需定期检讨修订。
三、社会房屋租赁合同内订定的租金于合同期内维持不变，但根据本法律规定的情况而调整或承租人提出有理据的请求且获房屋局接纳者除外。
变更合同
一、根据家团的变动情况或应承租人的申请，房屋局可调整获分配的房屋。
二、如合同期内，承租人及其家团成员每月总收入或总资产净值超出行政长官批示所订定的上限，须按下列方式处理：
（一）如不超出上限的一倍，须支付双倍租金；
（二）如超出上限一倍，房屋局可与承租人订立不得续期的短期租赁合同，承租人须为此支付三倍租金，但不影响下款规定的适用。
三、如承租人及其家团的每月总收入或总资产净值在上款（二）项规定的短期租赁合同期间内发生变化，不再超出行政长官批示订定的上限，则经房屋局确认符合其馀法定要件后，可与承租人重新订立租赁合同。
由房屋局解除合同
一、属违反第十三条第一款（一）至（五）项、（七）项及（十二）项所规定的义务的情况，房屋局有权解除合同，但不影响下条规定的适用。
二、在下列情况下亦可解除合同：
（一）家团任一成员及获许可逗留人士在两年内累计三次或以上故意违反楼宇的规章或其他有关楼宇共同部分管理法例，又或故意作出影响楼宇安全及卫生的行为；
（二）家团任一成员为获得社会房屋，作虚假或不确实声明，或使用任何其他欺诈手段；
（三）家团任一成员成为澳门特别行政区私产土地的承批人、都市房地产、独立单位或土地的所有人、共有人、预约买受人或共同预约买受人，不论取得方法或当中所占的份额为何，但属于未获交付单位的经济房屋的预约买受人或共同预约买受人除外；
（四）家团任一成员无合理理由不在该房屋居住连续超过三十日，或一年内在该房屋居住不足三分之二时间；
（五）家团任一成员因延误或不提交房屋局要求的文件或资料而受到处罚后仍未提交；
（六）属第十四条第一款及第二款规定的情况，家团的变动不符合引致变动事实发生时有关社会房屋的申请要件或第八条第一款（一）项的规定；
（七）房屋局为承租人及其家团成员安排一间适合其家团人数的房屋，又或承租人为经济房屋家团成员且该经济房屋单位已获交付，但拒绝搬迁者；
（八）如房屋局拟拆除、改建或整体翻新相关楼宇而为承租人及其家团成员安排一间适合的房屋，但拒绝搬迁者；
（九）承租人无合理理由拒绝签署或更新社会房屋租赁合同或搬迁到房屋局安排的适合房屋。
迟延支付租金
一、如承租人迟延支付租金，房屋局除可要求其支付所拖欠的租金外，尚可要求相等于应付金额百分之五十的赔偿，但属解除合同的情况除外。
二、如承租人不履行上款所指的义务，则房屋局有权拒绝收取之后的租金，且该等租金在任何情况下均视为欠缴租金。
三、房屋局收取之后的租金，不妨碍该局得以欠缴租金为由解除合同或要求第一款所指的赔偿。
解除合同的程序
一、如发现任何导致或能导致解除合同的事实，则房屋局立即通知承租人，以便该承租人在十日内作出书面解释。
二、如承租人不作任何解释或所作的解释被房屋局视为理由不成立，则立即解除合同。
三、为适用上款的规定，房屋局可进行必要调查，并因应有关情况决定归档或解除合同。
四、在房屋局启动的因欠缴租金而解除合同的程序中，如承租人在要求其作书面解释的期间内，支付欠缴的租金及上条第一款所指的赔偿，则房屋局以欠缴租金为由解除合同的权利失效。
五、房屋局应将决定通知承租人，并说明有关理由。
承租人解除合同
承租人可透过告知房屋局而随时解除合同。
合同续期前的审查及处理
在合同期间届满或续期期间届满时，于房屋局为办理合同续期而指定之日，如承租人及其家团的每月总收入及总资产净值不超出行政长官批示订定的上限，合同可续期；超出该上限，须按经适当配合后的第十八条第二款及第三款所规定的方式处理。
勒迁
一、合同解除或因任何理由失效后，承租人及其家团成员应在九十日内搬离房屋，否则将被强制执行勒迁，但有合理解释且获房屋局接纳的情况除外。
二、勒迁透过房屋局的命令进行；如有需要，警察当局应给予协助。
通知
一、应以具收件回执的挂号信方式对承租人作出通知；如承租人不在或拒绝接收挂号信，则应在其住所门上张贴告示作出通知。
二、因应有关情况，通知自挂号信寄出后第三日起产生效力，或自张贴告示之日起产生效力。
告知
一、承租人须以书面方式向房屋局作出告知；如不按此规定，则视有关告知不存在。
二、如承租人因患病或其他可接受的原因而不能作出上述的告知，可由其家团中任一成员代行。
第四章 监察及处罚制度
编辑监察
一、房屋局负责监察本法律的遵守情况。
二、房屋局的人员在执行监察职务时享有公共当局的权力，并可依法要求警察当局及行政当局提供必要的合作。
合作义务
一、应房屋局为执行监察职务而提出的要求，任何私人实体均有提供协助的义务。
二、应房屋局为执行监察职务而提出的要求，承租人及其家团成员、楼宇的管理机关及管理实体负有特别合作义务，应提供被要求的资料。
行政违法行为
一、下列行政违法行为，可科相应罚款：
（一）延误或不提交房屋局向承租人及其家团成员要求更新其卷宗所需的资料者或违反上条第二款者，科澳门币一千元至一千五百元罚款；
（二）延误或不履行第十三条第一款（六）项、（八）项及（九）项规定的告知义务者，科澳门币一千元至一千五百元罚款。
二、如为累犯，罚款的最低限额提高四分之一，最高限额则维持不变。
三、为适用上款的规定，自处罚的行政决定已转为不可申诉之日起两年内实施相同性质的行政违法行为者，视为累犯。
四、处罚的职权属于房屋局局长。
罚款的缴付及归属
一、罚款须自作出处罚批示通知之日起十日内缴清。
二、在上款规定的期间内不自愿缴付罚款，则按税务执行程序的规定，由主管实体以处罚批示的证明作为执行凭证进行强制征收。
三、罚款的所得为房屋局的收入。
第五章 过渡及最后规定
编辑例外情况
属下列情况，行政长官可例外免除第七条及第八条的规定，并许可房屋局透过相应的合同订定具体的权利义务，将社会房屋分配予：
（一）遭受自然灾难急须安置的家团或个人，尤其是公共灾难、水灾或风灾；
（二）因公共利益需要而须迁离所居住土地且已在房屋局登记的木屋家团或个人；
（三）因公共利益需要而须迁离所居住房屋的家团或个人；
（四）面临社会、家庭、身体或精神危机急须安置的家团或个人。
个人资料的处理
为处理与社会房屋有关的各项行政程序，房屋局可根据第8/2005号法律《个人资料保护法》的规定，透过包括资料互联在内的任何方式，与其他拥有为适用本法律具意义的资料的公共实体提供、互换、确认及使用利害关系人的个人资料。
过渡规定
一、本法律生效前已根据第25/2009号行政法规《社会房屋的分配、租赁及管理》及经第296/2009号行政长官批示核准并经第141/2012号行政长官批示、第141/2013号行政长官批示修改、第376/2017号行政长官批示修改及重新公布的《社会房屋申请规章》提出申请并被列入确定轮候名单的候选人，其获承租房屋的条件按第25/2009号行政法规第三条的规定处理，但对家团的每月总收入及总资产净值的限定，则以最新公布于《公报》的行政长官批示所规定的金额为准。
二、第三章关于租赁的规定适用于在本法律生效前所订立的租赁合同。
三、本法律生效前已根据第25/2009号行政法规第八条（二）项及第十一条第二款的规定以例外情况分配的房屋，可继续由有关的机构、实体、公共机关或实体使用，直至退回房屋局或由房屋局收回为止。
四、按一月十四日第1/91/M号法令的规定计算租金的承租人及其家团，在本法律生效后继续适用相同制度。
补充法律
对本法律未有特别规定的事宜，补充适用《民法典》、《行政程序法典》及十月四日第52/99/M号法令《行政上之违法行为之一般制度及程序》的规定。
补充法规
一、执行本法律所需的补充法规，由补充性行政法规制定。
二、上款所指的行政法规尤其对下列事宜作出规定：
（一）社会房屋分配制度的补充规定，尤其是采用的申请程序及甄选标准；
（二）租赁合同的期间、缴交租金的期间及方式、家团变动及社会房屋的工程及保养；
（三）社会房屋的单位类型及面积，而有关单位应具备适当的居住条件；
（四）各房屋类型须符合的家团成员人数；
（五）短期租赁合同的期间及其他程序规定。
废止
废止八月八日第69/88/M号法令及第25/2009号行政法规。
生效
本法律自公布后满一年起生效。
二零一九年八月八日通过。
立法会主席 高开贤
二零一九年八月十三日签署。
命令公布。
行政长官 崔世安
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