颛桥镇住宅小区物业服务企业考核办法

颛桥镇住宅小区物业服务企业考核办法
闵颛府〔2019〕26号
2019年12月24日
发布机关：上海市闵行区颛桥镇人民政府

文件

　　为进一步提高物业管理行业的服务质量，推动我镇住宅小区物业管理健康、有序地发展，按照“质价相符”以及合同履约原则，为巩固提升“美丽家园”建设成效，彰显物业企业精细化服务水平及社区治理参与的融合度，根据新修订的《上海市住宅物业管理规定》、《上海市住宅物业服务规范》等相关文件，结合《闵行区“党建领航?红色物业”创建指标体系》和《闵行区关于加强党建引领住宅小区物业治理的行动方案》以及《颛桥镇党建引领红色物业“颛·管家”创建行动方案》，为颛桥镇经济社会发展营造良好的社会环境，结合本镇实际，修订颛桥镇住宅小区物业服务企业考核办法。

　　一、 指导思想

　　按照打造“生态宜居、至善和美”颛桥的目标任务，以规范物业服务为核心，构建诚实守信的市场环境，建立常态化的监督考核机制。监督指导物业服务企业依法开展物业服务活动，提升物业服务水平，进一步促进物业管理行业健康有序发展。

　　二、 组织领导

　　成立物业管理考核领导小组，组长由分管副镇长担任，副组长由社区办、房管办负责人兼任，成员由镇综治办、网格中心、党建服务中心、城管中队、安监所、信访办、司法所、市场所、等部门相关人员组成。镇物业管理考核领导小组全面负责住宅小区物业管理考核奖励，做好标准制定、组织实施、综合评价、结果公开、通报表彰、资料归档等工作。领导小组下设办公室，办公室设在房管办，办公室主任由房管办负责人兼任。

　　三、 考核项目

　　以住宅小区物业服务企业为考核对象，设置2个考核项目：

　　（一）住宅小区常态化物业管理考核

　　根据《闵行区“党建领航?红色物业”创建指标体系》的“满意度指数”和《闵行区关于加强党建引领住宅小区物业治理的行动方案》“住宅小区物业服务综合评价标准”，对颛桥镇域范围内实行物业管理的三种房屋类型住宅小区实施常态化物业管理考核，一是普通商品房类小区；二是纯别墅和高档商品房类小区；三是保障房类小区。

　　每季度开展一次镇级住宅小区物业管理个性化考核，每半年开展一次区级住宅小区物业服务综合评价含专业设施设备年度测评，设基本分100分，其中《闵行区住宅小区物业服务综合评价标准（试行）》考评分占40%，颛桥镇物业管理个性化考核评分占60%。

　　区级含“群众满意度评价”和“专业评价”两个方面，镇级含房屋专管员日常月度巡查考核、垃圾分类减量化工作月度考核、职能部门季度考核三个方面。每半年将个性化考核评分结合区级考核评分进行加权平均后，按考核得分进行排名，每半年公示通报。

　　（二）老旧小区物业管理共建考核

　　根据《闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施意见》和《闵行区老旧公房小区物业管理共建考评及奖补细则》，对颛桥镇符合准入条件并纳入物业管理共建范围的三类小区实施考评奖补。一是直管公房、系统公房、售后公房小区；二是混合型小区（即公房与商品房共存，但公房户数或面积均超过60%）；三是外区动迁房小区（本区早期外区居民的动迁安置基地及世博动迁项目）。名单以区房管局认定的《物业管理共建小区申报明细表》为准。

　　一是物业管理共建采取条件管理。共建范围内的小区须同时符合以下准入条件：（1）物业服务费收缴率达到80%；（2）已落实物业管理“四个一”规范化建设要求（即立好一个门岗、扮靓一支队伍、公示一块牌子、明净一个窗口）；3、符合业委会组建条件的，业委会必须组建；不符合组件条件的，居委会要有效代为履行业委会职责。以上三项准入条件不达标的小区不可申报共建奖补。

　　二是建立物业服务综合评价体系。每半年一次由区级、镇级和小区“三位一体”对共建小区物业管理情况进行综合考核评价，对参与文明创建、垃圾分类、微卡口管理和平安建设情况、合同履约情况以及涉及相关法律法规所确定的强制义务落实情况等要素，通过物业服务综合考核评价体系进行打分，最终得分与奖补资金挂钩。考评得分低于70分的小区取消该小区本次共建奖补；对一年内连续两次综合考评得分低于70分、向审计提供虚假审计资料或因物业管理失职发生人员伤亡安全责任事故的在管小区物业企业实行一票否则制，取消该共建奖补政策后续所有共建奖补。上述在管企业被取消共建奖补资格的小区如重新选聘物业企业，新物业企业符合准入条件的仍可申请共建奖补。待该政策期满（2019年4月30日至2022年4月29日）后，随着物业服务“质价相符”市场环境的逐步形成，政府考评奖励资金考虑适当退出。

　　四、 考核形式

　　（一）住宅小区常态化物业管理考核

　　1.区级—住宅小区物业服务综合评价（分值：40分）

　　区级评价一年两次均通过《闵行区物业行政监管评价系统》进行打分，由辖区各居委、业委会和镇相关职能部门通过专用账号进行打分，后由区房管局出具分值后根据权重列出具体分值。评价内容分两大块：

　　（1）群众满意度评价（分值：16分）

　　一是居民对物业服务感受度评价，将“闵行物业服务直通车”采集数据作为基准，最终以“发生率 处置率 满意率”的综合打分对物业服务的居民感受度实施综合评价；二是业委会对物业服务履约度评价；三是居委会对物业参与小区治理响应度评价。

　　（2）专业评价（分值：24分）

　　一是镇房管办对物业服务监管综合评价，含专业评价科目：专业设施设备年度测评，每年街镇落实，由具有相关资质的专业机构对小区物业设施设备开展第三方评估，测评范围涵盖：供电系统、弱电系统、消防系统、升降（电梯）系统、给排水系统；二是区级部门负面清单评价。

　　2.镇级—住宅小区物业管理个性化考核（分值：60分）

　　（1）专管员“四保一管理”月度巡查考核（分值：15分）

　　由各小区专管员在日常月度巡查过程中对小区物业服务参照《表1-房屋专管员月度巡查表（“四保一管理”工作）》进行动态考核，根据检查内容，对经出具整改意见后未按规定整改的，根据考核细则进行相应扣分（加分），每月记分，并汇总季度平均分。

　　（2）专管员垃圾分类减量化工作月度考核（分值：15分）

　　根据颛桥镇生活垃圾分类居民区“五有”标准,参照镇垃圾分类推进办《颛桥镇居民区垃圾分类工作检查情况明细表》，对各物业管理处落实设施设备和物流去向的分值进行评估，将有设施设备科目作为考核“一票否决”情形。具体考核细则对应《表2-房屋专管员月度巡查表（垃圾分类减量化工作）》，含四部分：一是设施设备全具备，含分类投放容器、装修垃圾和大件垃圾临时堆放点、配备干湿垃圾分类驳运机具并有明显标识；二是物流去向全明确，以与颛桥环卫综合服务有限公司签署单位生活垃圾收运处理服务合同及与第三方环保公司签署企业可回收生活垃圾清运处理服务合同为准；三是分类培训全覆盖，对保洁员、物业管理人员开展培训，确保其对垃圾分类物流对接方式及流程的100%知晓率，以上报各专管员培训简报和照片为准；四是保安巡逻全方位，保安巡逻监督垃圾分类投放内容，并开展垃圾分类流动宣传，以上报各专管员照片为准。分数每月记分，并汇总季度平均分。

　　（3）职能部门季度考核（分值：30分）

　　由镇房管办牵头，镇社区办、网格化中心、综治办、安监所、城管中队等部门参照《颛桥镇住宅小区物业管理职能部门季度考核清单》，对辖内小区物业在配合“红色物业”创建、“四位一体”运作、创全、控制新增违法建筑、公共安全防范、综治信访维稳、扫黑除恶、大联动平台、房调委工作等方面进行考核评分，每季度汇总总分。

　　（二）老旧小区物业管理共建考核

　　1.区级考核评价（分值：20分）

　　区住宅小区综合管理联席会议办公室牵头，区房管局根据小区在“防台防汛”、“防冻保暖”专项检查情况、系统小区经理自查情况、系统小区维修资金账目公布上传及公共收益入账等情况进行评价，区其他相关职能部门依据相关法律法规对住宅小区检查的情况进行评价。

　　2.镇级考核评价（分值：40分）

　　镇物业管理考核领导小组办公室牵头，联合社区办、安监所、公安、水务、城管、网格等部门，按照职责范围和标准分别对小区物业管理情况进行评价。

　　3.小区“三位一体”考核评价（分值：40分）

　　综合小区居民区党组织、居委会、业委会及业主的评价，居民区党组织牵头对小区物业服务及党建、创全、垃圾分类等工作情况进行评价，业委会按照物业合同对物业服务企业履约情况进行综合评价，主要涉及小区“四保一管理”等物业服务的评价。小区业主的满意度评价主要由闵行物业服务直通车数据采集折算而成。

　　五、 “以奖代补”标准

　　（一）住宅小区常态化管理和垃圾分类“以奖代补”和资金管理

　　1.奖补标准

高档住宅类小区（纯别墅 高档商品房）

类别 等级	考核平均  分值	物业费    收缴率	奖励  数量	常态化“以奖代补” （元/小区/半年）	垃圾分类“以奖代补” （元/小区/半年）
一	95分以上	95%以上	1	30000	25000
二	90分以上	92%以上	2	20000	20000
三	85分以上	88%以上	3	10000	15000
合计			6	100000	110000

商品房类小区（普通商品房）

类别 等级	考核平均    分值	物业费  收缴率	奖励   数量	常态化“以奖代补” （元/小区/半年）	垃圾分类“以奖代补” （元/小区/半年）
一	90分以上	90%以上	1	50000	30000
二	85分以上	85%以上	2	30000	25000
三	80分以上	80%以上	3	20000	20000
合计			6	170000	140000

保障住房类小区（不含共建补贴）

类别 等级	考核平均   分值	物业费   收缴率	奖励    数量	常态化“以奖代补” （元/小区/半年）	垃圾分类“以奖代补” （元/小区/半年）
一	80分以上	75%以上	1	100000	40000
二	75分以上	70%以上	2	75000	35000
三	70分以上	60%以上	3	50000	30000
合计			6	400000	200000

　　2.奖补说明

　　依据考核结果每半年对管理优良的三种不同住宅类型小区的物业服务企业发放项目补贴。项目补贴发放时间分别为当年第三季度以及次年一季度(次年预算下达后)。

　　年末对排名前十位的物业服务企业授予“十佳物业”称号，并列入“红榜”；对排名前十位的物业管理处，授予项目经理“好管家”称号，并额外给予“以奖代补”每位5000元，与下半年补贴一并发放；另设物业管理处鼓励性“以奖代补”，排名自第十一位起，最高30名，各补贴5000元。

　　垃圾分类减量化“以奖代补”与住宅小区常态化管理“以奖代补”同步发放，每半年发放一次奖补；另设全年鼓励奖40名，各补贴10000元。

　　3.奖补使用

　　常态化奖补资金的50%用于奖励项目管理处“四保一管理”人员，50%用于建设项目管理处设施设备或环境改造以及“四个一”规范化落实；垃圾分类奖补资金30%用于奖励项目管理处负责该项工作具体落实的人员，如保洁等，70%用于建设小区垃圾分类设施设备和垃圾分类减量化工作落实。

　　奖励资金到账后，物业总公司应于15日内将款项拨付至项目管理处，并将相关凭证报房管办备案。资金使用和落实情况于拨款后15日内以书面形式盖总公司公章报房管办备案，作为后半年度考核依据。经核实，未按照上述要求落实的总公司或项目管理处，将直接取消后半年度考核资格。

　　（二）老旧小区物业管理共建考核“以奖代补”和资金管理

　　1.奖补标准

　　公房小区和混合型小区按一般不超过0.3元/平方米/月标准奖补；外区动迁房小区按一般不超过0.15元/平方米/月标准奖补；其中1万平方米以下小区按不超过1元/平方米/月标准（如零星小区合并为一个物业区域，其各个单体有独立围墙和门卫秩序维护员，且面积小于1万平方米的纳入本档）。

　　考评得分为70-100分之间的给与相应资金奖补，得分在70分以下的取消本次物业考评奖补资格，考评分数小数点后忽略不计。

96-100分	给予100%奖补资金
91-95分	给予90%奖补资金
86-90分	给予85%奖补资金
81-85分	给予80%奖补资金
76-80分	给予75%奖补资金
70-75分	给予70%奖补资金
低于70分	取消本次奖补资金

　　2.资金来源

　　共建奖补资金由区镇两级分担，采取“预拨 清算”方式通过区财力结算下达至颛桥镇，再由镇财政拨付至各老旧公房小区所属物业服务企业；颛桥镇通过编制预算的方式，将共建奖补资金拨付至各老旧公房小区所属物业服务企业。其中，公房小区和混合型小区资金由区财政承担；外区动迁房小区资金由区、镇两级财政各承担50%。区财政承担部分统一拨付至颛桥镇财政列支使用。

　　3.资金使用

　　每半年度综合考核后，由符合条件的小区物业企业提出书面申请，具体申领细则参照《闵行区老旧公房小区物业管理共建考评及奖补细则》（闵房管[2019]255号）。

　　共建奖补资金用于：

　　物业企业日常运行补贴：物业企业为提升小区物业服务能级所增加的人力成本以及“四保一管理”运行的维养费用。

　　项目化资金扶持：根据镇专项资金的使用办法，结合年度共建奖补资金剩余情况，经区房管局审核同意，优先用于辖区“红色物业”颛·管家示范点创建有明显成效、物业费向上调价成功、物业服务水平有显著提升的共建小区物业企业及小区硬件设施的改造建设。若奖补专项资金在两年内未使用完，区财政予以收回。

　　六、 结果运用

　　（一）建立准入机制

　　严格落实“四个一”规范化要求（即立好一个门岗、扮亮一支队伍、公示一块牌子、明净一个窗口），并签署《诚信经营承诺书》和《物业服务企业主动退出承诺书》。

　　（二）实行推优制

　　年终各小区考评得分总得分70分以上为“基本规范”，85分以上为“评价优良”。由房管办对各物业服务企业以各个小区考核情况进行汇总，出台物业服务企业排名表，发布“红黑榜”，并面向全社会公开。年终考核为红榜的物业服务企业可以参评由市、区、镇所设置的各类推优、评比（最美物业人、达标小区、好管家等）及其他各类奖项。

　　（三）实施一票否决制

　　明确物业服务企业“一票否决”事项：小区公共收益经查实无理由未按时入账；发生重大责任和安全事故，挪用专项维修资金或小区公共收益、侵犯业主权益、造成群体性事件；有重大有效投诉，严重信访投诉查证属实；垃圾分类工作执行不力，半年度内连续发生三次检查为“基本覆盖、未达标小区”；有重大社区矛盾，物业服务企业不作为；有重大处罚事项，在服务管理社区中违法违规，被职能部门处罚；有重大媒体曝光，被媒体曝光社区负面新闻，引发社会舆论等情形的。“一票否决”事项均纳入物业服务企业主动退出承诺书内容，凡涉及以上“一票否决”事项，将不予奖励同时直接取消该半年度的参评资格。

　　（四）推行“红黑榜”制

　　在考核年度内，涉及“一票否决”事项，物业服务企业直接列入“黑榜”名单；小区物业连续两次考核排名在整体倒数10名或低于60分，或小区物业管理处的行为致使物业公司不良信息年度积分达到6分及以上，由镇物业管理考核领导小组约谈并督促整改，逾期不整改的直接列入“黑榜”名单，居民区党组织应当牵头并督促业委会召开业主大会表决解聘物业服务企业相关事宜。

　　（五）实行补充奖励制

　　对于上述考核中结余的资金，可用于奖励当年优秀物业服务企业，以及在住宅小区综合管理方面有创新项目、工作成绩显著、获得区级以上荣誉等的物业服务企业用于红色物业“颛·管家”创建及阵地打造。

　　七、 工作要求

　　（一）强化组织领导

　　镇物业管理考核领导小组要认真组织实施考核，明确考核内容，完善考核机制，不断加强对住宅小区物业服务企业的考核监督及业务指导。各成员单位和有关部门要高度重视，作为城市精细化管理的一项重要任务来抓，充分发挥党建引领作用，按照相关要求开展考核工作，推动各项工作落实。

　　（二）落实经费保障

　　根据目标任务，镇财政所要严格落实物业考核工作经费保障，根据预算下拨奖补资金至镇房管办；镇房管办负责预算申请、资金下拨至各物业服务企业及资料归档，严格按照考核结果划拨奖励经费，定期进行审查，确保奖励经费落实到位。督促物业服务企业加强内部核算及项目管理，规范奖补资金的使用，严格遵守相关财经纪律及要求，并按国家规定进行会计核算。

　　（三）完善考核督查

　　各职能部门要坚持平时考核与集中考核相结合，重点考核日常管理情况，提高考核的科学性、合理性、公正性。要对物业考核情况加强监督检查，定期通报动态。在考核记录过程中，如遇到重大事项扣分，应及时将扣分内容原因通报物业企业，物业企业应及时对照相关扣分内容予以确认，如有异议的，可在3天内向相关职能部门提出申诉，经申诉仍有异议的，可提请考核领导小组进行裁定。

　　考核相关工作人员要客观公正、严守纪律，认真组织和实施考核工作。本考核细则中未涉及的事宜，将通过一事一议，确定后逐步进行完善。

　　八、其他

　　（一）本考核细则在执行期间遇上级法规、政策、文件有调整的，以相关政策文件为准。

　　（二）本考核方案不包含镇域老旧小区物业管理共建考核补贴和本镇农民动迁户动迁安置房物业管理费补贴。

　　（三）本考核细则由颛桥镇房管办事处负责解释。

　　附件：1.《颛桥镇物业管理考核领导小组》

　　　　　2.《颛桥镇住宅小区物业管理职能部门季度考核清单》

                                                     颛桥镇人民政府

                                                     2019年11月22日