《企業會計準則第3號——投資性房地產》應用指南 (2006年)

《企業會計準則第3號——投資性房地產》
應用指南
財會〔2006〕18號
制定機關：中華人民共和國財政部
2006年10月30日
有效期：2007年1月1日至今

一、投資性房地產的範圍

根據本準則第二條和第三條規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權、已出租的建築物。

（一）已出租的土地使用權和已出租的建築物，是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建築物。其中，用於出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用於出租的建築物是指企業擁有產權的建築物。

（二）持有並準備增值後轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值後轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閒置土地，不屬於持有並準備增值後轉讓的土地使用權。

（三）某項房地產，部分用於賺取租金或資本增值、部分用於生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用於賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用於賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

（四）企業將建築物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租並向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建築物確認為投資性房地產。

企業擁有並自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。

二、投資性房地產的後續計量

企業通常應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，也可採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。但同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。

（一）採用成本模式對投資性房地產進行後續計量

在成本模式下，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號——無形資產》的規定，對投資性房地產進行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號——資產減值》的規定進行處理。

（二）採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量

根據本準則第十條規定，只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以採用公允價值模式計量。

採用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：

1．投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對於大中型城市，應當為投資性房地產所在的城區。

2．企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

同類或類似的房地產，對建築物而言，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建築物；對土地使用權而言，是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

三、投資性房地產的轉換

（一）轉換日的確定。

1．投資性房地產開始自用，是指投資性房地產轉為自用房地產。其轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用於生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

2．作為存貨的房地產改為出租，或者自用建築物、自用土地使用權停止自用改為出租，其轉換日為租賃期開始日。

（二）自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產。

自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，該項投資性房地產應當按照轉換日的公允價值計量。

轉換日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益。

轉換日的公允價值大於原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益。