中共廣州市委辦公廳、廣州市人民政府辦公廳關於「城中村」改制工作的若干意見

中共廣州市委辦公廳、廣州市人民政府辦公廳關於「城中村」改制工作的若干意見
穗辦〔2002〕17號
2002年5月24日
發布機關：中共廣州市委辦公廳，廣州市人民政府辦公廳

　　按照我市率先基本實現社會主義現代化、建設現代化中心城市的要求，為加快「城中村」改制步伐，經市委、市政府批准，現就我市「城中村」改制涉及的有關問題提出以下意見：

　　一、關於「城中村」村民戶口「農轉非」問題

　　改制的「城中村」，應將村民農業戶口全部變更為居民戶口，換發新戶口簿。

　　在農業戶口變更為居民戶口過程中，免收城市增容費和其他有關費用。換發新戶口簿的工本費由財政解決，具體工作由市公安戶政部門和各有關區政府負責。

　　二、關於「城中村」改制中集體土地及其房屋權屬的處置問題

　　(一)關於農村集體土地的處置。實施改制的「城中村」，在農民成建制轉為城市居民後，村行政管轄範圍內的剩餘集體土地，按《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二章第二條第(五)款的規定，一次性轉為國有土地，其合法土地使用權人和用地功能性質不改變，原農用地承包繼續享有國有農用地的承包經營權，對轉制後的土地使用權人核發國有土地使用證。轉制後的原村建設用地按歷史用地辦理建設用地手續和土地登記手續。如該土地房產進入市場或改變用途，發生擴、加、改建，則按規定補交國有土地使用權出讓金及有關稅費。因城市建設需要收回轉制土地的使用權，則按有關規定辦理相應手續後給予合理補償。

　　(二)調整自留用地政策。村委會撤銷後，今後不再配給自留用地。政府原已明確配給並已核定的自留用地，經辦理轉名手續後，按原批准的使用功能相應轉為轉制後組建的公司所有，並按現行有關法規，以歷史用地辦理建設用地手續和國有土地登記手續，核發《建設用地批准書》和《國有土地使用證》；其合法的上蓋建築物尚未取得《房地產證》的，經辦理有關手續後，核發《房地產證》。今後如該土地、房產進入市場，需按有關規定補交國有土地出讓金。以後因城市建設開發需要使用這些土地和徵用房產，按土地使用權屬變更，參照市政府制定的土地徵用補償標準或城市房屋拆遷補償標準進行補償。

　　(三)宅基地的處置。經市國土房管局宅基地清查後，合法的宅基地及建築按《廣州市農村房地產權登記規定》換發《房地產證》。今後不再配給住宅留用地。

　　(四)農村集體土地上房屋權屬的處置。在「城中村」農民集體土地轉為國有土地、並按照國有歷史用地確權後，原集體土地上的房屋權屬按下列情況分別處理：

　　1．已辦理集體土地房地產證的房屋，換領國有房地產證，暫緩繳納國有土地使用權出讓金。若該房地產進入市場交易，須補繳國有土地使用權出讓金。

　　2．尚未辦理集體土地房地產證、經審查符合《廣州市農村房地產權登記規定》第十九條規定的房屋，按規定的條件和程序確認土地使用權和房屋所有權，核發國有房地產權證，暫緩繳納國有土地使用權出讓金。若該房地產進入市場交易，須補繳國有土地使用權出讓金。

　　3．1987年1月1日(《土地管理法》實施之日)起至1998年12月31日(《土地管理法》修訂後實施之日前)止，原村民經批准使用原農民集體所有的土地興建房屋，超過規定標準(包括一戶多宅和一宅超面積)的，由建房者對超出標準部分按歷史用地補繳國有土地使用權出讓金後，予以確認土地使用權和房屋所有權，核發國有房地產權證。

　　4．1987年1月1日起至1998年12月31日止，原村民未經批准或者超過批准的面積(包括一戶多宅和一宅超面積)占用農民集體所有土地建設的房屋，其中依照城市規劃和土地管理的有關規定處理後允許保留使用的房屋，在申請補繳國有土地使用權出讓金後可辦理國有房地產權登記，其他房屋不予辦理房地產權登記。

　　5．1999年1月1日起，原村民未經批准或者超過批准的面積(包括一戶多宅和一宅超面積)占用農民集體所有土地建設的房屋，按修訂後《土地管理法》及其相關法規的規定執行。

　　6．離婚後返村的村民及其子女，回原籍的職工、復員退伍軍人和離退休幹部，在2001年10月1日(《廣州市農村村民住宅建設用地管理規定》施行之日)前回鄉定居的華僑和港澳台同胞使用集體土地興建的房屋，參照原村民房屋的標準和辦理程序予以確認其土地使用權和房屋所有權。

　　7．「城中村」內的非村民使用集體土地興建的房屋，參照原村民房屋標準和辦理程序予以確認其土地使用權和房屋所有權，但應先補繳國有土地使用權出讓金。

　　8．「城中村」內占用集體土地建設的農村「集資房」，按照市政府《關於處理我市農村集資房問題的決定》(穗府(1997)48號)處理。

　　三、關於撤銷「城中村」村委會，建立居委會問題

　　(一)「城中村」的農業人口全部轉為城市居民後，村委會的建制和農村管理體制將自然撤銷，取而代之的是建立社區居委會的自治組織。在「城中村」改制中，需要新設立社區居委會的，按法定審批程序在撤銷村委會的同時，按省民政主管部門有關規定同步建立社區居委會。新設社區居委會管轄的居民人數和戶數可根據實際情況而定。

　　(二)撤村後增設的社區居委會的日常辦公經費和居委會專職人員的工資、補貼按現行的規定和標準，由市、區兩級財政按比例承擔。

　　(三)已列入今年「城中村」改制的行政村，可不再安排今年開展的村「兩委」選舉工作。

　　四、關於農村集體資產的處置問題

　　(一)農村集體經濟組織轉制為股份制企業(公司)。「城中村」村委會撤銷的同時，改變原村集體經濟組織政企不分的狀態，轉製成為由集體法人股東或個人股東持股的股份制企業(公司)。轉制中必須依法進行清產核資、資產評估、資產數額巨大、產權關係比較複雜的村集體經濟組織，原則上應經社會上有資質的資產評估中介機構評估。區政府可委託體改部門和農村主管部門組織有資質的專業人員成立資產評估機構，對村集體經濟組織的資產進行評估，經股東大會確認。資產評估後，各村可根據自己的實際情況制訂具體的轉制方案，經股東大會通過後，報區政府備案。

　　(二)固化股份制企業(公司)股權。尚未固化股權的由原村民個人持股的股份制企業(公司)，可按轉制之日尚無配股的在冊農業人口一次性配置股份，然後固化股權。村民股東的股份可按原有股份合作社章程規定的辦法配置，或由股東代表大會確定。原村民股東遷出或死亡，其股份可以轉讓、繼承和贈與。

　　(三)量化股份合作資產。農村集體經濟組織轉制中，要正確界定集體股份和個人股。個人股的收益歸個人所有；在「城中村」改造完成前，集體股的收益，除了擴大再生產，主要用於社會區管理和公共福利事業建設。轉制時，一些可以量化到個人的存款或用徵地款集中購置的物業，可量化到個人，按股兌現；也可繼續集中經營，按股分紅。

　　(四)細化集體資產管理。原則上村級集體資產不得量化到個人。可以按照《公司法》的要求，組建集體資產管理公司，負責集體資產的管理和運營。

　　由於我市現有村及管理區的集體經濟組織的運作、分配情況差異較大，可由各區體改部門和區農業主管部門根據本區情況，儘快制訂相應的集體經濟組織轉制及轉制後集體資產的管理規定，對現有的和今後新增的集體資產及其分配用途實行規範管理。

　　(五)理順集體債權、債務關係。對原村經濟組織的債權、債務，要通過資產清算，明確債權、債務歸屬。原則上轉制後轉制後的股份制企業(公司)要承擔原村集體經濟組織的債權、債務，並採取積極措施加以解決。要加強各種外藉資金、租金、承包金、管理費等的清理登記和追收工作，避免集體資產的流失。

　　五、關於「城中村」改制後的規劃和市政設施的管理問題

　　改制後的「城中村」，其規劃編制、實施管理的各項標準和控制指標按城市規劃標準執行，不再執行村鎮規劃標準。

　　改制後的「城中村」的市政基礎設施建設和管理納入市政統一管理範圍。有關事權參照現行市、區分管範圍和分級管理的原則實施，管護經費原則上由區市政維護費承擔，由於管護面積的增加，需要增加的管護經費，按市、區兩級使用城市建設維護經費的辦法在新的財政年度根據實際予以調整。

　　原「城中村」轉制的社區居委會要加強社區建設，社區建設的經費(包括小街、小巷的修整、美化、淨化)，除市、區已明確負責的外，在「城中村」改造完畢之前，依然從轉制的股份制企業(公司)集體股收益中支付。

　　六、關於「城中村」學校管理問題

　　「城中村」改制後，原由村委會管理的學校轉由區教育部門管理，原村委會承擔的辦學經費，逐步轉由區財政專項經費承擔。學校的教育用地及校舍和教學設施設備，依照有關規定，不得挪作他用。

　　七、關於「城中村」環衛管理的問題

　　「城中村」改制後，環衛管理原則上按市環衛局制定的《廣州市「城中村」環境衛生管理方案》實施，在五年內，使城市規劃發展區內「城中村」的環衛管理逐步達到或接近城區水平。在區環衛局的指導下，通過公開招標擇優選擇保潔公司，承擔原由村負責的保潔任務，所需的經費，由轉制後的居民按城區標準每戶每月10元收取的費用中開支，不足部分由區環衛經費補貼。垃圾運輸車輛購置、更新及垃圾運輸、處理經費，按城區現行管理辦法執行。

　　八、關於「城中村」改制後的計劃生育政策問題

　　「城中村」村民轉為城市居民後，全部實行城市計劃生育政策。在轉制前，符合生育條件的育齡夫婦已領取的第二胎生育指標繼續有效，從村民委員會改為居民委員會之日起，四周年內可按間隔期規定再生育一個子女；本人自願將戶口遷出居民委員會者，在戶口遷移時雖已安排生育但未懷孕的，二胎生育指標無效。如省出台新的計生政策，則依照執行。

　　九、關於「城中村」農民轉為居民後的就業問題

　　(一)開展就業培訓工作。為解決「城中村」「農轉非」居民的工作出路問題，要在「城中村」改制中全面推行勞動預備制度。各區勞動就業訓練機構要為「城中村」有勞動能力和就業要求的居民(原村民)開設專門的技術培訓，可由居民選擇參加減、免費培訓一次，培訓經費從區財政專項資金列支。

　　(二)積極推薦就業。認真做好「農轉非」居民的推薦就業工作，充分利用市、區、街道、居委會四級勞動就業服務網絡，優先為就業困難的「農轉非」居民提供就業服務。各級有勞動就業服務機構每年至少幫助有勞動能力和就業要求的「農轉非」居民推薦就業一次。

　　十、關於「城中村」改制後居民的社會保障問題

　　結合「城中村」改制，建立和完善「農轉非」人員的社會保障制度。

　　(一)「城中村」轉制後的居民，享受城市居民同樣的社會保障。

　　(二)已參加工作的「農轉非」居民，按規定參加相應的社會保險，享受有關的社會保險待遇。

　　(三)從徵用土地補償金中和村集體經濟組織的公積金及其它收益中提取社會養老保險費，為「城中村」「農轉非」的人員多渠道實施養老保險服務。

　　各項具體實施方案由市勞動和社會保障局負責制訂，報市政府批准後實施。

中共廣州市委辦公廳
廣州市人民政府辦公廳
二〇〇二年五月二十四日