國務院關於發展房地產業若干問題的通知

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國務院關於發展房地產業若干問題的通知
國發〔1992〕61號
1992年11月4日
發布機關：中華人民共和國國務院

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國務院關於發展房地產業

若干問題的通知

國發〔1992〕61號

 

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

　  房地產業在我國是一個新興產業，是第三產業的重要組成部分，隨着城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，將成為國民經濟發展的支柱產業之一。加快發展房地產業，對於提高土地既是資源又是資產的認識，促進土地的節約和合理利用，對政府籌集建設資金，加快城市建設和經濟發展，都具有重要作用。為了推動房地產業的健康發展，現就有關問題通知如下：

　  一、進一步深化土地使用制度改革。要逐步擴大城鎮國有土地有償有限期使用範圍。目前，除對國家投資的黨政軍機關、行政事業單位辦公用房、住宅建設用地，公共設施、公用事業和國營工業等建設用地，繼續採用劃撥方式供應外，其他新增建設用地，首先是商業、金融、旅遊、服務業、商品房屋和涉外工程建設用地，要逐步採用土地使用權有償有限期出讓的辦法。對外開放城市及地區土地使用制度改革的步子可適當加快。

　  城鎮國有土地使用權的出讓，必須嚴格執行《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。出讓土地使用權一定要與建設項目相結合，不要盲目地成片出讓土地使用權。出讓土地使用權的審批權限不得層層下放。

　  集體所有土地，必須先行徵用轉為國有土地後才能出讓。農村集體經濟組織以集體所有的土地資產作價入股，興辦外商投資企業和內聯鄉鎮企業，須經縣級人民政府批准，但集體土地股份不得轉讓。

　  二、積極推行土地使用權出讓集中管理的辦法。城鎮國有土地使用權的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權，以規劃為前提，統一規劃、統一徵用、統一開發、統一管理、統一出讓。城鎮國有土地的出讓和使用，必須符合城鎮規劃的要求。城鎮總體規劃應能指導土地的開發，詳細規劃應能為出讓土地提供足夠的依據。土地使用者應當按照城鎮規劃和土地使用權出讓合同規定的要求，開發、利用、經營土地。

　  為了節約和合理利用土地資源，防止出現供求失調、競相壓價、收益流失的現象，各級人民政府要加強土地使用權出讓的計劃性。所有出讓的土地，包括地塊數、用地面積等都要納入規劃和計劃，做到有計劃出讓。土地使用權出讓的計劃，按現行土地利用計劃編製程序進行。

　  各級人民政府要切實加強對城鄉土地的統一和集中管理，嚴格按照國家的法律、法規和文件審批、辦理建設用地手續。國務院重申：不論開發區或非開發區，凡行政劃撥、有償出讓的建設用地，耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上的，必須依照有關法規報國務院審批。對違反國家法律、法規和文件及本通知規定的行為，應立即予以糾正，並按有關規定補辦建設用地審批手續。

　  三、合理確定地價，提高土地利用效益。要根據土地不同的區位、使用性質、容積率、級差收益和供求狀況等因素，由政府組織的評估機構合理確定基準地價，

使之與本地區的經濟發展以及宏觀調控的要求相適應。土地使用權出讓價格，要以基準地價為依據，並體現國家產業政策。城鎮住宅建設用地價格，隨着住宅商品化的推進，按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質實行不同價格。

　  四、加強開發區的審批和土地出讓管理。設立經濟、科技、工業等各類開發區，要進行充分論證，然後報國務院或省、自治區、直轄市人民政府審批。鄉鎮一級不設立開發區，但可以搞工業和鄉鎮企業集中連片開發。各地在制定開發區和招商的優惠政策時，不得超越國家有關規定的權限。開發區經政府批准後，再進行土地開發和出讓。土地出讓和開發要按照合理布局、節約用地的原則，儘量利用荒地，嚴格控制占用耕地。

　  五、加強土地使用權出讓合同的管理。出讓方和受讓方要按規定的程序簽訂土地使用權出讓合同。土地使用權出讓的合同里，必須明確規定土地使用權出讓年限、土地用途、投資開發期限、在規定期限內的開發程度、土地出讓金額和支付方式等。如不能按期開發、不按規定用途使用，或土地閒置時間超過兩年者，縣級以上人民政府有權依法收回土地使用權。

　  六、加強對劃撥土地使用權的管理。凡通過劃撥方式取得的土地使用權，政府不收取地價補償費，不得自行轉讓、出租和抵押；需要對土地使用權進行轉讓、出租、抵押和連同建築物資產一起進行交易者，應到縣級以上人民政府有關部門辦理出讓和過戶手續，補交或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

　  七、繼續深化城鎮居民住房制度改革。要按照房屋商品化的原則，多方籌集建設資金，使住房的建設、分配、交換、消費進入良性循環。要運用經濟調控手段，努力保持住房市場價格的相對穩定。各地要把解決城鎮居民住房，特別是困難戶的住房問題，作為房地產開發工作中的一項重要任務。認真搞好福利房、微利房和商品房的建設，加快危房的改造。加強綜合開發，配套建設。通過住房制度改革，促進房地產業的發展，滿足人民群眾對住房的需求。

　  八、完善房地產開發的投資管理。房地產開發建設投資是固定資產投資的一個組成部分，必須納入國家固定資產投資總規模(外商投資除外)。在計劃管理上，要適應改革開放的新形勢，不斷加以改進，做到既有利於宏觀調控，又有利於微觀搞活。為了促進房地產業的發展，今後，凡地方自籌資金用於房地產開發的項目，一律由省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府自行審批。允許各專業銀行發放房地產開發貸款。銀行貸款規模、發行債券額度等要列入信貸計劃、證券計劃和投資計劃，實行總量控制。

　  九、正確引導外商對房地產的投資。外商投資房地產開發經營可彌補我國投資的不足，並可引進競爭機制。要按照國務院《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》等規定，引導外商結合建設項目進行房地產開發。要正確引導投資方向，使其主要投向與我國規定的鼓勵類引進項目相配套的房地產開發，以及高難度高檔次的房地產開發項目。

　  十、建立和培育完善的房地產市場體系。在房地產交易中應充分運用競爭機制。房地產一級市場即土地使用權的出讓，要在城市總體規劃指導下，儘量通過招標、拍賣等方式進行，減少協議出讓。房地產二級市場即土地使用權出讓後的房地產開發經營和三級市場即投入使用後的房地產交易，以及抵押、租賃等多種經營方式，要在國家宏觀管理下，放開搞活，實行市場調節。土地使用權的轉讓和房產所有權的轉移(包括涉外房地產)，必須依照規定到當地房地產市場管理部門辦理過戶手續。要建立與房地產市場配套的服務體系，建立房地產交易的中介服務代理機構、房地產價格評估機構和對市場糾紛的仲裁機構等，逐步形成規範、公開、有序的房地產市場。

　  十一、提高房地產開發企業的素質，嚴格資質審批。所有從事房地產開發經營的中、外資企業，都必須經過嚴格的資質審批。全民所有制房地產開發企業要通過貫徹國務院《全民所有制工業企業轉換經營機制條例》，積極進行經營機制的轉換。所有行政單位兼有房地產經營業務的，必須實行政企分開。各級政府部門都要轉變管理職能，不直接干預企業的經營活動，不搞地方保護主義，簡化各種辦事手續，積極為企業服務。

　  十二、加強土地有償使用收入的徵收管理。目前，土地有償使用收入(包括土地出讓和房地產增值收益)的具體徵收管理辦法，由財政部依法制定。為防止房地產增值收益過多流向企業和個人，要逐步開徵房地產增值稅，把房地產增值收益中應當歸國家所有的部分，通過稅收的形式收歸國有。房地產增值收益中的大部分目前可由地方人民政府掌握，連同現行的土地出讓收益、城鎮土地使用稅、場地占用費一起，作為專項基金，主要用於城市基礎設施建設、土地開發和發展農業。

　  十三、加強房地產業的法制建設。要從我國國情出發，逐步建立健全房地產法律體系。各地人民政府可按照現有的有關法規，根據本地的實際情況，先制定一些地方性法規。房地產業的幹部、職工，要努力學習和掌握房地產開發經營的知識，熟悉有關法規，做到有法必依，依法辦事。

　  十四、加強對房地產業的領導。我國房地產業的領導和管理體制，還處於探索階段。各地人民政府可按照國務院的現行部門分工和本地具體情況，根據加強領導、統一管理、分工負責的原則，自行確定管理機構，不要求與中央的機構對口設置。要不斷總結經驗，積極探索，逐步形成有效、合理的房地產業管理體制。

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 國 務 院

　　　　　　　　　 一九九二年十一月四日