國務院辦公廳關於印發處置海南省積壓房地產補充方案的通知

本文件已於2015年被國務院關於宣布失效一批國務院文件的決定宣布失效。

國務院辦公廳關於印發處置海南省積壓房地產補充方案的通知
國辦發〔2002〕60號
2002年10月28日
發布機關：中華人民共和國國務院辦公廳

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國務院辦公廳關於印發

處置海南省積壓房地產補充方案的通知

國辦發〔2002〕60號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行《處置海南省積壓房地產補充方案》已經國務院同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 國務院辦公廳

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○二年十月二十八日

處置海南省積壓房地產補充方案

為了加快處置海南省積壓房地產，盤活金融資產，改善經濟運行環境，在《國務院辦公廳關於印發海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產試點方案的通知》(國辦發〔1999〕62號)的基礎上，制定本補充方案。

一、基本原則

充分調動地方積極性，加快積壓房地產的處置進度，合理利用和開發積壓房地產；堅持依法辦事，遵循市場經濟規律，改善金融資產質量；建立起處置海南省積壓房地產的激勵和約束機制，防止賤賣，儘量減少國有資產損失。

二、處置機構

由海南省人民政府負責，組建具有獨立法人資格的海南省資產管理公司(以下簡稱省資產公司)，專門負責承接、管理和處置國有獨資商業銀行協議移交的積壓房地產，並向國有獨資商業銀行償還資金。省資產公司的業務範圍包括：承接國有獨資商業銀行的積壓房地產，追索債務，置換、轉讓和銷售資產，重組債務，債權轉股權以及階段性持股等。省資產公司的資本由海南省地方財政注入。省資產公司由海南省人民政府負責監管。省資產公司設立監事會，監事會組成人選由海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行提出，海南省人民政府聘任。

三、協議移交的範圍

國有獨資商業銀行追索債務取得並已確權的積壓房地產(包括閒置土地、積壓商品房和停緩建工程)，以及1998年12月31日前國有獨資商業銀行在海南省發放的房地產貸款和直接投資所形成的積壓房地產(以下簡稱積壓房地產),均協議移交給省資產公司處置。

國有獨資商業銀行已經剝離給信達、華融、長城、東方資產管理公司的在海南省的積壓房地產，也可以協議移交給省資產公司處置，且應以信達等四家資產管理公司為單位，分別將其所持積壓房地產整體移交。

四、協議移交價值的確定

(一)對積壓房地產進行評估。

省資產公司和有關國有獨資商業銀行共同委託具有二級以上房地產估價資格或B級以上土地評估資格的評估機構，對協議移交的積壓房地產進行市場價格評估。評估要按照國家頒布的估價規定進行，評估結果應反映現時積壓房地產可銷售的市場價格。海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行可以聯合推薦一定數量資信良好的評估機構，供省資產公司和有關國有獨資商業銀行選擇。

由海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行共同推薦專家，經省資產公司和國有獨資商業銀行聘任，組成海南省積壓房地產估價糾紛鑑定委員會(以下簡稱鑑定委員會)，對積壓房地產處置中涉及估價方面的糾紛進行仲裁。省鑑定委員會由海南省人民政府、人民銀行各推薦3人，國土資源部、建設部、財政部各推薦1人組成。海口、三亞、瓊山市可根據上述原則，分別組建市鑑定委員會。

當事人對估價機構評估結果有異議的，可提交市鑑定委員會鑑定；如仍有異議，可提交省鑑定委員會鑑定，省級鑑定結果為最終結果。鑑定委員會對評估結果採用少數服從多數的辦法裁定。

(二)確定協議移交價值和「換地權益書」回收價值。

確權和未確權的積壓房地產，按海口、三亞、瓊山及其他市縣四個地區，並按積壓商品房、停緩建工程、閒置土地三種類型分別確定協議移交價值比例(見附表)。積壓房地產的協議移交價值以現時可銷售市場價值乘以協議移交價值比例確定。

「換地權益書」回收價值，由省鑑定委員會根據原核發「換地權益書」所在地區地價變動情況確定地價指數後，再以「換地權益書」票面價值乘以地價指數確定。

(三)評估費用及土地收益的處理。

從協議移交價值中提取0.5%的資金，專項用於支付評估費用及鑑定委員會在處置中的合理開銷。評估費用原則上按現行國家收費標準的70%收取。

由劃撥方式提供土地的積壓房地產，在處置後應當上繳土地收益的，原則上按土地評估價格的40%收取，並實行收支兩條線管理，專款用於積壓房地產項目的市政配套建設。

五、協議移交與處置方式

(一)國有獨資商業銀行將其在海南省的積壓房地產協議移交給省資產公司，要依法辦理有關手續。

(二)對於確權清楚或國有獨資商業銀行直接投資形成的積壓房地產，銀行按協議移交價值將積壓房地產移交省資產公司，並依法辦理有關手續，簽訂移交協議。省資產公司可以自主決定處置積壓房地產，並承擔處置積壓房地產的損益。

(三)對尚未確權的積壓房地產處置。

國有獨資商業銀行對其在尚未確權的積壓房地產中占有的份額，經評估後交由省資產公司按規定的協議移交價值比例處置。有關債務人對原國有獨資商業銀行的負債轉為對省資產公司的負債；省資產公司依法辦理有關手續，承繼債權並行使債權主體的權利。由省資產公司在媒體上刊播公告，要求有關權益當事人在一定的期限內進行積壓房地產有關債權、債務關係的確認。省資產公司可與國有獨資商業銀行以外其他經確認的權益當事人簽訂代為處置協議，並按協議進行處置。省資產公司與經確認的有關權益當事人未達成代為處置協議的，以及有關權益當事人下落不明或逾期未確認債權債務關係的，省資產公司可以向人民法院起訴，請求債務人還債，在債務人無力還債的情況下，可以申請執行破產程序。

(四)對未能按協議移交價值在規定的償還期限內完成處置的積壓房地產的處理。

省資產公司對承接的積壓房地產，在規定的償還期限內未能完成處置的，可提請省鑑定委員會重新評估，確定新的評估價值，再進行處置；處置成交價值扣除有關處置成本的餘額為償還價值。

(五)已發放的「換地權益書」不做整體移交處理。

「換地權益書」的價值隨地價指數變動而變動，「換地權益書」可以在海南經濟特區內依法以轉讓、贈與、繼承、償還債務等方式流轉，也可以依法抵押。海南省地方政府要按照國辦發〔1999〕62號文件和《海南經濟特區換地權益書管理辦法》規定，逐步回收所核發的「換地權益書」，不得拒絕接受「換地權益書」。

(六)在積壓房地產處置過程中，積壓房地產最終受讓人繳納稅款後，海南省有關地方房產土地管理部門即可為其辦理產權登記手續；如果房產轉讓人拖欠稅款的，由稅務機關依法追繳。

六、處置期限及資金償還

積壓房地產處置期限從協議移交之日起計算，原則為5年。處置期限內，國有獨資商業銀行協議移交給省資產公司的資產不計利息。償還採取逐年結算、次年支付的方式。省資產公司當年處置資產的收益，應於次年按協議償還有關國有獨資商業銀行。對未能按協議移交價值拍賣處置的積壓房地產，經省鑑定委員會重新評估，確定新的評估價值後再進行處置，處置成交價值扣除有關處置成本的餘額為償還價值。

海南省人民政府對省資產公司的有關清償工作進行監管。已處置的積壓房地產，海南省人民政府應督促省資產公司按期將當年處置積壓房地產所得收益中應償還給有關債權人的部分進行償還。凡當年省資產公司處置積壓房地產所得收益中應償還給有關債權人的部分未償還的，由海南省地方財政注入資金償還或者由中央財政扣減海南省稅收返還的方式償還，保證每年還款及時到位。

到期後，省資產公司未完成處置且確無能力償還的積壓房地產，由海南省人民政府提出，經建設部商財政部、國土資源部、人民銀行並報國務院同意後，適當延長處置、償還期限1至2年。

七、國家政策支持

(一)對協議移交省資產公司的積壓房地產所占用的貸款實行停息掛賬。

(二)省資產公司享受與信達等四家資產管理公司同樣的稅費減免政策，即比照執行《財政部、國家稅務總局關於中國信達等四家金融資產管理公司稅收政策問題的通知》(財稅〔2001〕10號)和《財政部、國家計委關於對金融資產管理公司收購和處置不良資產免收部分行政事業性收費的通知》(財綜〔2001〕7號)規定的政策。

(三)在處置海南省積壓房地產過程中，有關國有獨資商業銀行對市場前景好、確有開發價值的積壓房地產項目，可以根據國有獨資商業銀行貸款的有關規定，給予貸款支持，封閉運行。

(四)對銀行協議移交給省資產公司的積壓房地產，因評估及協議移交時縮水所形成的賬面損失，銀行憑評估報告和省資產公司出具的接收積壓房地產清單，按處置呆壞賬規定程序予以核銷。

(五)按照國辦發〔1999〕62號文件規定，中央財政給予4億元專項補助，用於退還積壓普通住宅按經濟適用房政策銷售後的土地出讓金。

建設部、財政部、國土資源部、人民銀行等有關部門對省資產公司處置積壓房地產的實施工作要加強指導、監督和檢查。同時，要簡化工作程序，積極支持海南省加快處置積壓房地產工作。海南省人民政府要根據國辦發〔1999〕62號文件和本補充方案的精神，抓緊完善有關地方法規。