岫巖滿族自治縣物業管理條例
| 岫巖滿族自治縣物業管理條例 制定機關：岫巖滿族自治縣人民代表大會 |
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岫巖滿族自治縣
物業管理條例
（2015年12月31日岫巖滿族自治縣第八屆人民代表大會第四次會議通過，2016年12月7日遼寧省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批准）
第一條 為規範自治縣的物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國民族區域自治法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《遼寧省物業管理條例》等法律法規，結合自治縣實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於自治縣行政區域內的物業管理活動。
第三條 自治縣城鄉建設管理局為物業管理行政主管部門。
財政、公安、民政、環保、規劃、市場監督管理、綜合執法、消防等有關行政管理部門應當按照各自職責，依法履行物業管理的相關職責。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責轄區內物業管理活動的指導、協調工作，社區居民委員會協助自治縣物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好轄區內的物業管理工作。
第四條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
本條例所稱物業，是指房屋及相關共用設施設備和共用場地。
本條例所稱物業服務企業是指具備相應資質條件依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。
第五條 本條例所稱業主是指房屋的所有權人。業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，履行法律、法規規定的義務。
業主大會由物業管理區域的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
業主委員會由業主大會依法選舉產生，是業主大會的執行機構，執行業主大會決定的物業管理事項，接受業主的監督，不得從事與物業管理無關的活動。
第六條 已交付給業主的房屋建築面積達到50%以上並達到物業管理條件的住宅區，業主可以向物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出成立業主大會書面要求。街道辦事處（鄉鎮人民政府）接到書面報告後，在20個工作日內告知自治縣物業管理行政主管部門，物業管理行政主管部門與街道辦事處(鄉鎮人民政府)按照有關規定，指導成立業主大會籌備組，在20個工作日內組織召開第一次業主大會，選舉產生第一屆業主委員會。
第七條 業主委員會自選舉產生之日起20個工作日內，持下列材料到縣物業管理行政主管部門備案：
(一)業主委員會備案申請(說明業主大會會議過程及會議決定)；
(二)業主大會議事規則；
(三)業主公約；
(四)業主委員會委員名單；
(五)業主委員會選票統計結果。
上述(一)、(五)兩份文件需由業主委員會全體委員簽字。
業主委員會備案的有關事項發生變更的，需重新備案。
第八條 物業管理行政主管部門在規劃設計時應當先期介入，配合規劃部門共同做好有關物業管理方面的規劃設計，並參與工程竣工的驗收工作。未經綜合驗收合格的住宅區，不得交付使用。分期建設的工程，可進行分期驗收，最後一期工程必須通過整體綜合驗收。
新建住宅區要嚴格按國家有關規劃標準設計物業管理相關配套設施。建設單位應當按照建築面積不少於建設工程項目總建築面積的3‰配置物業管理用房，按比例不足110平方米的按110平方米配建。
任何單位和個人不得擅自改變物業用房、物業共用部位、共用設施設備的用途及所有權或者使用權。
第九條 開發建設單位與物業買受人簽訂的銷售合同應包含前期物業服務合同約定的內容，並按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，開發建設單位應當按國家有關規定選聘物業服務企業進行前期物業管理，簽訂書面前期物業服務合同，並在10個工作日內報自治縣物業管理行政主管部門備案。
第十條 一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業服務。物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。
物業服務企業應當按照國家有關規定，取得資質證書，並在其資質等級範圍內承接物業服務業務，不得以轉讓或者出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。
第十一條 自治縣物業管理行政主管部門應當對物業服務企業建立誠信檔案。
縣外物業服務企業進入自治縣從事物業管理服務活動，應當向自治縣物業管理行政主管部門登記備案。
第十二條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。沒有成立業主委員會的，物業服務企業應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織下，與已交付使用
面積占建築物總面積過半數且占總戶數過半數的業主訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業服務項目、服務標準、物業服務費用的標準、收取辦法及計費方式、雙方的權利義務、物業管理用房及公共場地、合同期限、違約責任等內容進行約定。
物業服務企業按照物業服務合同的約定提供相應的服務。在物業服務合同簽訂之日起10個工作日內，將物業服務合同副本報自治縣物業管理行政主管部門備案。
物業服務收費的標準要綜合物業服務企業的資質等級、物業管理配套設施、物業服務水平等因素，由自治縣物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門制定出基準價和浮動幅度。物業服務合同到期後，可按照市場調節的浮動幅度適時調整收費標準，經業主大會通過後，在新的物業服務合同中約定。
第十三條 物業服務企業的權利和義務：
物業服務企業的權利：
(一)根據有關法律、法規、規章和物業管理合同約定，擬定物業管理制度，收取物業管理服務費；
(二)選聘專業公司或專業人員承擔專項經營、服務業務；
(三)合理使用物業管理區域內的物業管理用房，管理維護物業共用部位、共用設施設備；
(四)會同業主委員會協助處理物業管理相關事宜糾紛，必要時報請街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業管理行政主管部門處理；
(五)依法參加物業管理項目的投標；
(六)其他法定和依法約定的權利。
物業服務企業的義務：
(一)履行物業服務合同，提供物業管理服務，在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式和收費標準等有關事項；
(二)制止損害物業、侵權、影響業主正常生活、妨礙物業管理和違反住宅區物業管理制度等違章違法行為。制止無效時，應當向相關行政執法部門報告；
(三)聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進完善管理服務，並接受其監督；
(四)定期公布物業管理公共服務費收支帳目的使用情況，接受業主大會和業主委員會的質詢；
(五)接受自治縣物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)及有關部門的監督、指導；
(六)妥善保管物業承接、維修保養等有關資料，退出物業管理區域結清預收代收費用，移交有關資料和保養記錄；
(七)法律、法規規定的其他義務。
第十四條 自治縣建立物業管理保證金制度。物業服務企業在中標並簽訂物業服務合同後，在10個工作日內，按照物業管理區域總建築面積每平方米2元的標準，向自治縣物業管理行政主管部門交納最多不超過50萬元的物業管理保證金。該資金用於支付住宅區違約棄管時物業服務等費用，賠償因共用設施設備等被擅自變賣、損壞、預收物業服務費等造成的損失。
未按規定交納物業管理保證金的物業服務企業，不得參加物業管理項目選聘、資質申報和資質覆審。
第十五條 物業服務企業應嚴格履行物業服務合同，物業服務企業的服務未達到合同要求，可通過業主大會決議終止合同。物業服務合同期滿或一方要求提前解除合同，物業服務企業不再繼續提供物業服務的，應將共用設施設備和相關資料移交給小區業主委員會。經自治縣物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和小區業主委員會驗收合格，出具證明後15日內，物業管理行政主管部門將物業服務企業交存的該小區物業管理保證金餘額部分返還。
驗收不合格的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)暫時負責小區管理。經評估機構評估後，小區業主委員會可向自治縣物業管理行政主管部門申請使用該小區的物業管理保證金，由物業管理行政主管部門按實際情況審核後劃撥，結餘部分返還。不足部分由原物業服務企業補交，拒不補交的將依法進行追繳並取消其物業服務企業資質。
物業服務合同的一方申請解除物業服務合同的，經雙方協商達成一致後，應當將解除合同的時間、原因書面告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)，併到自治縣物業管理行政主管部門備案，公告15日後方可退出。
第十六條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照住宅建築安裝工程每平方米造價的4%標準交存住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
沒有交存住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。
本縣的住宅專項維修資金交存、使用和管理工作由自治縣物業管理行政主管部門和財政局負責。
第十七條 在物業管理區域內禁止下列行為：
(一)違章扒建、違章裝修、擅自侵占共用部位、共用場地、共用設施設備、改變物業規劃用途；
(二)擅自改變物業管理區域內規劃建設的公共建築和共用設施用途；
(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；
(四)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；
(五)擅自利用物業管理區域內的公共場地、綠化區種植農作物、養殖禽畜；
(六)占用消防通道。
第十八條 業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費。未及時交納物業服務費的，物業服務企業可依法追繳。
第十九條 物業服務企業經業主大會三分之二以上及相鄰關係業主同意，可在物業管理區域內，合理利用公共區域和資源開展與業主生活相關的經營性服務項目，與業主委員會簽訂收益分配合同。
第二十條 開發建設單位應當按照自治縣規劃部門的設計要求，載明車庫、停車場、車位，以滿足業主的停車需要，不得改變用途。
占用業主共有場地另行建設或劃定停車位的，需經業主大會決議通過。出租或臨時性的收費，由業主大會決定收益分配。
第二十一條 使用電梯的住宅樓，物業服務企業要將電梯的日常修理費、維保費、電費和檢驗費等計加在物業服務費中，由電梯單元內的業主承擔。但物業服務合同中另有協議的除外。電梯的中、大修可申請使用住宅專項維修資金。
供電單位按照當地居民生活用電價格收取電梯的電費。
第二十二條 物業管理區域內的供水、供氣、供熱、供電和通信、寬帶數據、有線電視等，本着誰收費、誰服務、誰管理的原則，依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任，並服務到戶。對於委託給物業服務企業的，由物業服務企業負責。委託方向物業服務企業支付委託費。
第二十三條 住宅樓內共用的下水管、樓前下水管線、化糞池至市政排水管線之間的排水支幹線由開發建設單位移交給自治縣城鄉建設行政主管部門，並按規定向城鄉建設行政主管部門交納相關的維修管理費用。保修期滿後，由城鄉建設行政主管部門負責維修養護，維護費由自治縣城維費列支。
第二十四條 舊住宅小區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防範、物業服務用房等配套設施不完善的，列入舊小區改造計劃逐步完善，改造建設資金由自治縣人民政府承擔。
舊小區改造後，有物業服務企業提供物業服務的，小區內的道路、綠化等共用部位，由物業服務企業負責管理。
改造後無物業服務企業管理的小區和棄管的小區，應暫由物業所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）對小區的環境衛生進行清掃保潔，並按自治縣有關規定收費直至業主大會選聘新的物業服務企業。
第二十五條 (一)違反本條例第八條第一款的規定，未經分期或綜合驗收合格的住宅區交付使用的，由自治縣城鄉建設行政主管部門責令限期整改，並處20萬元罰款。
(二)違反本條例第八條第二款的規定，由自治縣城鄉建設行政主管部門責令限期改正，按規定配置物業用房，並處30萬元罰款。
(三)違反本條例第八條第三款的規定，由自治縣城鄉建設行政主管部門處理，開發建設單位擅自處理屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，處10萬元罰款，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的，責令限期改正，並處5萬元罰款；個人擅自改變物業管理用房用途、擅自處理屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，責令限期改正，並處2萬元罰款。有收益的，沒收非法所得，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
第二十六條 違反本條例第九條第二款的規定，物業的開發建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由縣城鄉建設行政主管部門責令限期改正，並處10萬元罰款。
第二十七條 違反本條例第十條第二款的規定，由自治縣城鄉建設行政主管部門沒收違法所得，並處5萬元罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質證書的，依照上述規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第二十八條 (一)違反本條例第十七條第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項規定的，由自治縣綜合行政執法部門責令停止違法行為，限期恢復原貌。個人違反規定行為之一的，處被改變或損壞部位造價2倍的罰款；單位違反規定行為之一的，處被改變或損壞部位造價4倍的罰款。改變原貌拒不恢復的，由自治縣綜合行政執法部門移交自治縣城鄉建設行政主管部門，城鄉建設行政主管部門負責組織恢復原貌，費用由違法的單位或個人承擔。對於有收益的，應交業主大會決定使用。
(二)違反本條例第十七條第六項的規定，占用消防通道停放車輛和亂放物品的，由自治縣綜合行政執法部門責令限期整改，因上述行為影響消防救災給業主造成損失的，依法予以賠償。
第二十九條 自治縣行政區域內的辦公樓、寫字樓、學校、醫院、商廈等非住宅的物業管理，參照本條例執行。
第三十條 本條例自2017年3月1日起施行。
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