平涼市物業管理條例
| 平涼市物業管理條例 制定機關：平涼市人民代表大會常務委員會 |
| |||||||||||||||
平涼市物業管理條例
(2019年6月26日平涼市第四屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過 2019年9月26日甘肅省第十三屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批准）
第一條 為了規範物業管理活動，提升物業服務水平，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾生活和居住環境，促進和諧社區建設，根據相關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動，適用本條例。
第三條 本條例所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由物業服務企業按照物業服務合同約定，為業主提供相應服務，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第四條 物業管理遵循以人為本、公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規範的原則，推行業主自主管理與專業服務相結合的市場化、社會化、智能化管理方式，提高物業服務和管理水平。
第五條 市、縣（市、區）人民政府應當加強對物業管理工作的領導，建立物業管理工作綜合協調機制，將物業管理納入社會治理範疇和現代服務業發展規劃。
第六條 市住房和城鄉建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理。
縣（市、區）住房和城鄉建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，制定物業管理行業發展規劃，建立物業管理行業信用信息平台。
發展和改革、公安、民政、生態環境、市場監督管理、應急管理、自然資源等相關部門按照各自職責做好物業管理有關工作。
鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處（城市社區管理委員會）以及社區居民委員會按照規定職責，負責轄區內業主大會成立和業主委員會換屆的組織、指導，監督業主大會、業主委員會和物業服務企業依法履行職責，受理物業管理投訴等。
第七條 物業管理區域的劃分以有利於實施物業管理為原則，由物業管理行政主管部門綜合考慮規劃條件、建築物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、住宅小區布局、社區建設等因素確定。
一個或幾個相鄰的住宅小區（樓）可以劃分為一個物業管理區域。
第八條 業主是指房屋的所有權人。
物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
業主不得以放棄業主權利為由拒不履行業主義務。
第九條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成，一個物業管理區域成立一個業主大會。
一個物業管理區域內出售並交付使用物業建築面積達到百分之五十以上的，或者達到百分之三十以上不足百分之五十的並且首套物業出售並交付滿兩年的，應當籌備召開首次業主大會會議。
首次業主大會籌備小組由物業所在地的鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處（城市社區管理委員會）、社區居民委員會以及建設單位、業主代表組成，負責籌備、召開業主大會事宜。
第十條 一個物業管理區域內的業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但是，建設單位未出售的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。
業主人數不足五十人的，全體業主參加業主大會會議；業主人數在五十人以上的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表一般不得少於三十人。
第十一條 業主大會對下列事項作出決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的工作；
（四）確定物業服務合同內容，選聘、解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用住宅專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
召開業主大會會議，可以採取集體討論的形式，也可以採用信息技術徵求意見的方式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主可以委託代理人參加業主大會會議。
召開業主大會會議，應當於會議召開十五日前予以公告,同時告知社區居民委員會。
第十二條 業主委員會委員在業主中選舉產生。業主委員會由五至十一人的單數組成,每屆任期三至五年，可以連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。
業主委員會委員應當遵紀守法，具有完全民事行為能力，熱心公益事業，有一定的組織協調和溝通能力。
業主委員會委員不再是物業管理區域業主或者連續一年以上不在物業管理區域居住、提出辭職、因其他原因無法履職或在所選聘物業服務企業任職的，其業主委員會委員職務自行終止。
第十三條 業主委員會是業主大會的執行機構，主要履行下列職責：
（一）召集業主大會會議；
（二）定期報告業主大會有關決定執行情況並提出建議；
（三）根據業主大會決定，代表業主大會與物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同；
（四）聽取業主意見建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）確認物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案並監督實施；
（六）監督管理規約的實施；
（七）協調業主和物業服務企業之間的關係，監督管理業主共有收益的使用；
（八）組織籌備業主委員會換屆和補選工作；
（九）負責業主大會交辦的其他事項。
業主委員會召開會議應當有超過半數成員出席，作出的決定應當經全體成員半數以上同意。
第十四條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員基本情況及選舉情況等資料，向物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門備案。
第十五條 不具備成立業主大會的住宅小區，可以實行業主自主管理，也可以委託物業服務企業管理。
第十六條 從事物業服務活動的企業，應當依法取得獨立的法人資格。
一個物業管理區域，由一個物業服務企業實施物業服務和管理。
業主大會可以通過物業管理招投標平台公開招標選聘物業服務企業，也可以通過協商方式選聘。物業服務企業的選聘方案由業主委員會擬定，並在物業管理區域內公告。
鼓勵物業服務企業加入物業管理行業協會，開展業務培訓，加強行業自律，促進誠信經營，提高物業服務標準化水平。
第十七條 已經選聘的物業服務企業應當與業主、業主委員會簽訂物業服務合同。
物業服務合同主要包括物業管理範圍、服務項目、收費標準、違約責任、合同期限以及雙方需要約定的其他事項。
業主、物業使用人對物業服務有特別要求的，由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。
第十八條 新建物業出售前，建設單位應當委託物業服務企業進行前期物業管理，並簽訂前期物業服務合同。
前期物業服務合同至業主大會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。
業主在購房時，已經簽訂物業服務合同的，視為已行使選聘物業服務企業的權利，業主大會及業主委員會應當予以確認。
第十九條 物業服務企業應當履行下列職責：
（一）物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；
（二）公共區域環境衛生的保潔以及垃圾分類管理；
（三）公共區域內秩序維護、安全隱患的排查整治；
（四）公共綠化的養護；
（五）處理業主投訴，實行二十四小時值勤制，制定物業服務、管理應急預案；
（六）車輛行駛和停放秩序的服務、管理；
（七）公開住宅專項維修資金、業主共有收益使用情況；
（八）對物業使用中禁止行為的告知、勸阻、制止和報告；
（九）建立健全物業管理檔案；
（十）協助社區居民委員會開展相關工作；
（十一）物業服務合同約定的以及法律、法規規定的其他事項。
第二十條 物業服務企業應當履行下列義務：
（一）宣傳國家法律、法規和有關政策、規定；
（二）有關物業服務事項的提示、告知；
（三）建立信息服務平台，實現公共服務、物業服務信息互動共享；
（四）為業主接收郵件、快遞提供便利；
（五）其他應當履行的義務。
第二十一條 物業服務企業不得有下列行為：
（一）減少專業人員數量和物業管理面積，物業服務、管理的質量達不到合同約定的標準；
（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理委託給他人；
（三）挪用住宅專項維修資金；
（四）侵占或擅自使用、處分業主共有財產和依法歸業主所有的收益；
（五）擅自改變物業管理用房用途；
（六）擅自改變物業管理區域內公共建築和公共設施規劃用途；
（七）非法出售或提供業主個人信息；
（八）法律、法規禁止的其他行為。
第二十二條 物業管理實行有償服務。物業服務項目收費實行政府指導價和市場調節價相結合的方式，遵循合理、公平、公開以及收費標準與服務水平相適應的原則。具體收費標準和收費方式在物業服務合同中約定。
市價格行政主管部門根據住宅性質和當地實際情況制定物業服務項目收費標準政府指導價，每兩年公布一次。
第二十三條 業主應當遵守管理規約，按照物業服務合同約定履行繳費義務。業主未按照約定交納物業服務費用，經多次催收無果的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟，但是不得以停止供水、供電、供暖等方式催收物業服務費。
物業服務企業擅自停止物業服務、服務達不到合同約定標準、收取未經批准費用的，業主可以拒絕交納相應費用。
第二十四條 住宅小區內的供水、供電、供氣、供暖、通訊等應當由專業經營單位向最終用戶提供服務，收取有關費用，並做好相關設施的日常維護和管理。
住宅小區內非經營性公共用水、電、暖等價格按照當地居民使用價格標準執行。
物業服務企業接受專業經營單位委託代收有關費用的，可以根據雙方約定向委託單位收取代收服務費，但是不得向業主收取額外費用。
第二十五條 物業服務企業應當在物業管理區域內公示以下事項：
（一）企業名稱、項目經理、監督投訴方式；
（二）服務期限、服務內容、服務標準；
（三）收費項目、收費標準、收費依據；
（四）公共用水、電等費用分攤情況；
（五）其他應當公示的事項。
物業服務企業應當自覺接受業主監督，不得向業主收取未經公示的費用。
第二十六條 物業服務合同期限屆滿三個月前，應當召開業主大會會議，選聘或續聘物業服務企業，重新簽訂物業服務合同；未作出選聘或續聘決定，原物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原合同對雙方仍具有約束力。選聘或續聘決定應當在物業管理區域內公告。
業主大會決定解聘或自動退出的物業服務企業，應當在解聘、退出三十日內，在社區居民委員會、業主委員會的監督下，與被選聘的物業服務企業履行下列交接義務：
（一）移交物業管理檔案；
（二）移交物業管理共用部位、共用設施設備、物業管理用房等資產；
（三）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；
（四）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
退出物業管理區域前，原物業服務企業應當維持正常的物業管理秩序。
第二十七條 業主和物業服務企業在物業管理區域內禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
（二）侵占或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自改變共用設施設備用途；
（三）擅自挖掘、占用物業管理區域內道路、場地和地上地下空間，損害業主共同利益；
（四）損害、占用、堵塞、封閉燃氣及其他管道設施，影響公共安全；
（五）違法搭建、改建建築物、構築物；
（六）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；
（七）隨意傾倒垃圾、污水，在樓道、樓梯間堆放雜物，向室外拋擲物品；
（八）在樓道內停放電動車或者為電動車充電；
（九）違反規定飼養犬只等動物且影響環境衛生和業主正常生活；
（十）排放超過規定標準的噪聲、煙塵；
（十一）損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地；
（十二）法律、法規禁止的其他行為。
第二十八條 住宅小區內商住混合樓商業用戶的經營者，不得從事下列活動：
（一）經營性娛樂活動；
（二）生產、銷售、貯存有毒、易燃、易爆等危險品；
（三）產生不符合排放標準的油煙、廢氣或者異味等有害物質；
（四）產生影響他人正常生活的噪聲、振動；
（五）影響他人正常生活的其他行為。
第二十九條 業主和物業使用人應當遵循公序良俗、文明友善、平等和諧、公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，正確處理用水、排水、通行、通風、採光、管線鋪設和建築維修等方面的關係，履行物業附隨的配合義務。
物業相鄰一方確需維修、更新和改造的，另一方應當予以配合。維修、更新和改造施工結束後，應當及時恢復原狀，給另一方造成損失的，應當給予補償。
物業相鄰一方因物業使用中漏水、噪聲、妨礙通行等，給另一方造成損害產生糾紛的，物業服務企業應當協調處理。
第三十條 物業服務企業應當按照物業服務合同約定，制定安全事故應急預案，接受相關行政主管部門的監督指導，建立完善安全技術監控設施、設備,做好物業管理區域內的安全防範工作。
物業服務企業應當對物業管理區域的人行道、消防設施、燃氣管道、地下停車場、化糞池、窨井、電梯、樓道等重點部位進行經常性檢查，及時處理隱患，發生突發事件時，應當立即啟動應急預案進行處置，並向有關主管部門報告。
第三十一條 物業管理區域內規劃車位或者利用共有場地用於停放車輛的，應當優先滿足本物業管理區域內業主的需要。
車輛停放、管理和收費等事項，由業主大會決定。對共有車位停放車輛收取場地使用費的，可以委託物業服務企業進行經營管理，但應當符合城市管理的相關規定。
占用共有場地停放車輛的，不得占用消防通道，不得設置車位鎖或者影響正常通行。
第三十二條 利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告、車位等進行經營活動的，應當徵得相關業主或業主大會同意。所得收益屬業主共有，按照業主大會的決定使用，可以由物業服務企業代為管理。
第三十三條 業主應當交納住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督辦法由市人民政府規定。
第三十四條 違反本條例第二十三條第二款規定，物業服務企業擅自停止物業服務，或者其提供的服務達不到合同約定標準的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令改正；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三十五條 違反本條例第二十五條規定，物業服務企業收取未經公示費用的，由縣（市、區）價格行政主管部門責令退還業主，並處五千元以下的罰款。
第三十六條 違反本條例第二十六條第二款規定，原物業服務企業未按期限交接的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期交接；逾期不交接的，對物業服務企業予以通報，並處一萬元的罰款。
第三十七條 違反本條例第二十七條第（一）項規定的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，可以並處一千元以上三萬元以下的罰款。
違反本條例第二十七條第（二）（三）（六）項規定的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門對個人處以一千元以上一萬元以下的罰款，單位處以五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第三十八條 國家工作人員在物業管理工作中不依法履行職責，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十九條 違反本條例的其他行為，法律、法規已有明確規定的，從其規定。
第四十條 本條例自2020年1月1日起施行。
Public domainPublic domainfalsefalse