成都市人民政府辦公廳關於進一步推進「中優」區域城市有機更新用地支持措施的通知

成都市人民政府辦公廳關於進一步推進「中優」區域城市有機更新用地支持措施的通知
成辦發〔2021〕33號
2021年4月8日
發布機關：成都市人民政府

規範性文件

各區（市）縣政府（管委會），市級有關部門：

為大力實施「中優」戰略，加快推進城市有機更新改造，提升城市核心功能區產業能級和宜居品質，增強市民獲得感、幸福感，現就進一步推進「中優」區域城市有機更新提出以下用地支持措施。

一、適用範圍

（一）本措施所稱「中優」區域，是指成都市五環路以內的區域（龍泉驛區部分以車城大道為界）。

（二）本措施所稱「城市有機更新改造項目」，是指納入我市城市有機更新實施計劃的城鎮存量、低效國有建設用地範圍內的更新改造項目。

二、基本原則

（一）加強政府引導

科學編制城市有機更新專項規劃、實施計劃和實施方案，強化規劃引領管控，加強精細化管理，促進城市空間形態優化、功能配套完善、區域環境改善，高質高效推進城市有機更新。

（二）落實減量提質

創新城市規劃建設和經濟工作組織方式，持續推進「三降兩提」（降低開發強度、降低建築尺度、降低人口密度，提高產業層次、提升城市品質），通過城市有機更新促進「中優」區域布局更優、功能更強、產業更新、品質更高，增強國家中心城市的極核功能，構築引領高質量發展的重要增長極和新的動力源。

（三）鼓勵市場主體參與

發揮市場主體作用，鼓勵支持原土地使用權人及各類市場主體積極參與城市有機更新，推動對自有存量土地進行自主改造或聯合開發，實現多方利益共贏。

（四）創新改造方式

結合城市有機更新工作實際，探索城市更新改造項目市場化運作模式，創新土地供應方式，加快盤活城鎮存量、低效國有建設用地，提高城市更新改造效率。

（五）依法依規實施

各區政府（管委會）應依法公開開展群眾意願調查、房屋徵收或協議搬遷、規劃調整、土地供應、用地監督等工作，納入城市有機更新改造項目的土地必須來源合法、權屬清晰。

三、改造方式

（一）自有存量土地自主改造

1．適用情形

非招標、拍賣、掛牌方式取得的自有存量國有建設用地（土地出讓合同或土地劃撥決定書明確約定收回土地使用權的除外）和2005年1月1日前在工業園區外取得的工業用地。

2．實施程序

原土地使用權人向區政府（管委會）提出自主改造申請和改造方案，經區政府（管委會）審核同意並將項目搬遷補償方案報市住建局審查備案後，持新規劃條件依法辦理土地使用條件變更手續，並按「雙評估」補差方式繳納土地出讓價款後，由規劃和自然資源主管部門為其辦理不動產權變更登記。

3．支持措施

一是原土地使用權人可按城市規劃要求對自有存量土地實施自主改造，也可通過聯營、入股、併購等合法方式進行聯合開發建設。區政府（管委會）可根據改造區域具體情況，實行片區謀劃，統籌確定改造範圍。

二是對按城市規劃要求實施自主改造用於商品住宅開發的，按「雙評估」價差的90%收取土地出讓價款；用於發展服務業（含總部經濟）的商服用地按70%收取土地出讓價款［對自持物業比例超過60%（含60%）的按65%收取土地出讓價款；自持全部物業的按60%收取土地出讓價款；自持全部物業的省、市重點項目可按不低於55%收取土地出讓價款］。

三是五城區（錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區）按「雙評估」補差收取的土地出讓價款市級財政按6.6%計提後，剩餘價款全部返還區政府（管委會），專項安排用於實施本轄區內城市有機更新改造，五城區範圍外的區域由當地財政按規定計提相關費用。

四是土地使用權人可按照城市規劃要求，對自有土地周邊的邊角地、夾心地、插花地等尚未供應的難以獨立開發的毗鄰、零星地塊提出整合申請，由區政府（管委會）按現行土地整合有關政策規定和程序辦理被整合土地的協議出讓手續。

（二）「地隨房走」方式整體改造

1．適用情形

以住宅為主的老舊小區，具有分散式產權特徵的商品批發市場。

2．實施程序

由區政府（管委會）確定項目實施範圍、產業要求等條件，經市住建局備案後，通過公開招標方式依法確定實施主體，由實施主體與實施範圍內的房屋所有權人進行平等協商，並完成全部不動產權交易和不動產權轉移手續後，憑新規劃條件簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓價款，依法實施項目整體改造。

3．支持措施

一是規劃和自然資源主管部門依據區政府（管委會）確定的「地隨房走」整體改造項目實施範圍，按照所在區域新規劃條件基準地價的20%收取土地出讓價款後，依法辦理土地使用條件變更手續。

二是項目改造範圍內的住宅不動產權利人，在完成不動產轉移登記手續後重新購房的，可享受我市優先選房相關政策。

三是五城區土地出讓價款市級財政按6.6%計提後，剩餘價款全部返還區政府（管委會），專項安排用於實施本轄區內城市有機更新改造，五城區範圍外的區域由當地財政按規定計提相關費用。

（三）房屋徵收與協議搬遷方式實施改造

1．適用情形

未實施自主改造、「地隨房走」整體改造，住房條件困難、經營環境惡劣、安全隱患嚴重、群眾迫切要求搬遷、集中連片規模較大的城市更新區域。

2．實施程序

由區政府（管委會）編制城市有機更新實施計劃，確定項目實施邊界和規模、房屋徵收與協議搬遷實施主體、投融資模式、進度安排等內容，在完成項目區域內房屋徵收及協議搬遷補償形成「淨地」後，由區政府（管委會）採取公開方式依法確定土地使用權人。具體程序如下。

（1）編制項目實施方案

各區政府（管委會）按照城市有機更新專項規劃和實施計劃，科學編制具體項目實施方案，劃定項目實施邊界範圍，明確房屋搬遷和土地整理總成本、不可預見費用等，依法確定房屋徵收與協議搬遷實施主體。項目實施方案經市住建局審查後，由各區政府（管委會）組織實施。

（2）編制土地出讓方案

由各區政府（管委會）完成項目區域內房屋徵收及協議搬遷補償，形成「淨地」後，精細編制土地出讓方案。

一是明確上市宗地出讓條件。由區政府（管委會）提出擬供宗地產業、規劃、建設以及違約處置約定等出讓條件。

二是合理確定出讓起始價。在符合法律法規的前提下，綜合項目搬遷補償成本、片區土地整理總成本、市級財政計提費用、所在區域用途基準地價等因素合理確定土地出讓起始價。

三是提出項目開發建設方案。為規範高效推進城市有機更新項目實施，區政府（管委會）可提出項目開發、建設、設計以及運營管理等要求，形成項目開發建設方案，涉及保留建築的還應將保留建築整體保護方案一併納入土地出讓方案。

（3）依法確定土地使用權人

區政府（管委會）依據經批准的土地出讓方案，採取招標、拍賣、掛牌等方式公開確定土地使用者。土地使用者應在宗地成交後5個工作日內與區政府（管委會）簽訂《國有建設用地項目履約協議書》，並在規定時限內與規劃和自然資源主管部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。

3．支持措施

一是土地出讓起始價可按不低於項目區域內房屋搬遷補償、片區土地整理總成本與財政計提費用之和確定。其中，五城區土地出讓價款市級財政按6.6%計提，五城區範圍外的區域由當地財政按規定計提相關費用。

二是土地出讓價款可分期繳付，首次繳納比例原則上不得低於全部土地出讓價款的50%且繳納期限不得超過1個月，剩餘價款繳納期限不得超過1年，分期付款的不計利息。

三是市財政局按照收支原則，在分期收取土地出讓價款後，原則上及時安排返還區政府（管委會），市級財政計提費用可在最後一期土地出讓價款中計提。

四、保障措施

（一）加強部門協同

市住建局負責統籌城市有機更新改造工作，建立項目管理清單，督促區（市）縣制定年度「中優」區域城市有機更新項目計劃表，納入台賬管理，並實施審查備案；市規劃和自然資源局負責編制城市有機更新專項規劃並按程序報市城鄉規劃委員會審查，制定城市有機更新改造土地支持政策措施，依法依規實施用地供應保障；市財政局負責加強資金統籌，及時安排返還土地出讓成本用於支持保障區政府（管委會）實施項目搬遷改造；相關產業主管部門負責按職責加強產業項目開發建設的履約監管；成都市「中優」——高品質高能級生活城區建設領導小組辦公室負責及時收集掌握相關工作推進情況，對需研究解決的重大問題及時向成都市「中優」——高品質高能級生活城區建設領導小組報告。

（二）做好行政徵收強制執行有關工作

對採取作出房屋徵收決定的方式實施改造的房屋被徵收人，在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在徵收補償決定規定的期限內又不搬遷的，區政府（管委會）可依法申請人民法院強制執行。

（三）落實屬地責任

各區政府（管委會）作為編制城市有機更新實施計劃和實施方案、組織項目區域內房屋徵收或協議搬遷、依法確定項目實施主體、土地使用權人的責任主體，應切實履行屬地責任，嚴格加強項目管理和用地供應。在權屬狀況調查、社會穩定性風險評估、群眾意願調查、房屋徵收或協議搬遷等方面產生的信訪、法律、經濟問題，由區政府（管委會）承擔相應的工作責任、法律責任和經濟責任。

本措施自2021年5月10日起施行，有效期5年。

成都市人民政府辦公廳

2021年4月8日