本溪滿族自治縣物業管理條例
| 本溪滿族自治縣物業管理條例 制定機關：本溪滿族自治縣人民代表大會 |
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本溪滿族自治縣物業管理條例
（2015年12月28日本溪滿族自治縣第六屆人民代表大會第四次會議通過 2016年5月25日遼寧省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議批准）
第一條 為規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律、法規，結合自治縣實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於自治縣行政區域內的物業管理活動。
第三條 自治縣建設行政主管部門負責物業服務活動的監督管理工作。財政、公安、消防、市場監督、物價、環保、民政、動監、綜合執法等有關部門，按照各自職責負責物業管理區域內相關的監督管理工作。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責指導本轄區業主大會成立和業主委員會的選舉、換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調處物業矛盾糾紛，協調物業企業與社區居民委員會關係。
社區居民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，具體負責監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，會同自治縣建設行政主管部門對本轄區內物業服務企業服務活動的日常管理與考評，將物業管理納入社區管理範疇，做好本轄區的物業管理活動的具體工作。
第四條 本條例所稱的業主是指物業所有權人。物業的合法買受人尚未辦理產權登記，但已實際占有使用的，享有業主在物業服務活動中的權利，承擔相應義務。
業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利，依法履行相應義務。
業主委員會應由7人以上11人以下單數組成。業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
第五條 業主委員會工作經費由政府根據實際情況給予適當補貼，工作經費的管理和使用應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。
第六條 因物業管理區域發生變更等原因，導致業主大會或者業主委員會解散的，解散前由物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主做好財產清算工作。
物業管理區域未成立業主大會和業主委員會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主共同決定有關事項，並由該社區居民委員會代業主委員會履行職責。
第七條 新建小區在業主大會選聘物業服務企業之前的物業服務，由建設單位負責，並簽訂書面的前期物業服務合同及制定臨時管理規約，在15日內報自治縣建設行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。臨時管理規約的制定不得損害業主合法權益。首次業主大會通過管理規約後，臨時管理規約即行失效。
工程項目竣工後，物業行政主管部門、社區居民委員會應參與工程項目的驗收。前期物業服務收費標準、服務項目及質量應在《前期物業服務合同》中約定，《前期物業服務合同》生效至物業竣工驗收合格並交付使用前的物業服務費由開發建設單位承擔；交付業主後的物業服務費由業主按照建築面積承擔。自治縣物價行政管理部門負責對物業服務收費的標準實行監督管理。
第八條 建設單位在出售房屋時，應將《臨時管理規約》作為房屋買賣合同的附件體現，購房人在購買新建房屋時，要對《臨時管理規約》予以書面簽字確認，並受其約束。
第九條 規劃部門應在批准的建設工程規劃設計方案中載明停車場及物業服務用房、業主委員會用房的位置和面積，建設單位應在綜合驗收後，將上述用房及資料交付給自治縣建設行政主管部門代管。建設面積在3萬平方米以上的小區物業服務用房按照建設工程項目總面積的3‰，最低不得少於80平方米，業主委員會的辦公用房不少於15平方米在物業服務用房中調劑無償配置。開發建設在3萬平方米以下小區的物業用房和業主委員會用房可與相鄰小區用房合併。物業服務用房和業主委員會用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，並具備水、電、暖氣、採光、通訊等基本使用功能。
物業服務用房和業主委員會用房房屋面積不計入分攤的公共建築面積，屬於全體業主共有，用作從事物業管理活動，任何單位和個人不得出售、出借、擅自改變其用途。 住宅小區內城管執法、治安管理等辦公用房的建築面積不低於20平方米，在社區辦公用房中調劑，產權屬於政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。
第十條 建設單位應當按照法定的保修期限、範圍，承擔住宅物業的保修責任。自治縣行政區域內實行新建住宅物業保修金制度。保修金實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則。自治縣建設行政主管部門應當對保修金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理。
建設單位應當在房屋竣工驗收合格後、申請不動產權屬初始登記前，按照物業建築總面積每平方米10元的標準，一次性向建設行政主管部門設立的保修金專用賬戶交存，作為物業保修期內保修費用的保證。物業質量保修金保證的保修責任期限為十年。
建設單位不履行保修義務或拖延履行保修義務，業主委員會或社區居民委員會可以提出申請，經自治縣建設行政主管部門審核後，有物業服務企業的由物業服務企業維修，無物業服務企業的由業主委員會或社區居民委員會組織維修，其費用在保修金中支出。待保修期滿後保修金結餘部分本息餘額及時退還建設單位，但因物業質量進行維修導致保修金不足的仍由建設單位進行補繳。
第十一條 一個物業管理區域由一家物業服務企業提供物業服務。物業服務企業從事物業服務活動應當具備相應資質。從事物業服務的管理人員應當按照國家有關規定，取得相應的職業資格證書。
第十二條 物業服務企業的權利：
（一）依照物業服務合同對物業實施管理；
（二）依照物業服務合同收取物業服務費用。業主未按照物業服務合同交納物業服務費的，可採取必要的催繳措施或向人民法院提起訴訟；
（三）制止違反物業相關法律、法規及業主管理規約的行為；
（四）委託專營企業承擔專項物業管理業務；
（五）要求業主委員會協調其與業主的糾紛；
（六）法定和依法約定的其他權利。
物業服務企業的義務：
（一）按照物業服務合同提供物業服務；
（二）對大型維修計劃提交業主大會審議。大型維修計劃包括維修項目、費用預算、資金來源、列支範圍等，並在小區內公示；
（三）接受業主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和物業服務費用的收支情況，並在小區內公示；
（四）根據業主委員會要求，列席業主大會或業主代表大會及業主委員會會議，解答業主和業主委員會提出的諮詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務；
（五）勸阻違反管理規約及物業管理制度的行為，舉報、協助有關部門制止違法行為，維護物業管理區域秩序；
（六）接受建設行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）等其他有關行政管理部門的監督、指導，協助社區居民委員會對社區生活服務和日常監督管理、考核；
（七）法定和依法約定的其他義務。
第十三條 物業服務企業在進行物業服務活動中，禁止下列行為：
（一）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一併委託給他人；
（二）不按照規定向有關部門報送物業服務合同；
（三）擅自改變物業管理用房用途；
（四）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途；
（五）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；
（六）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；
（七）未取得相應資質等級從事物業服務活動或以虛假欺騙行為取得資質等級；
（八）物業服務企業合同期限屆滿，未及時移交物業檔案、物業服務相關資料和物業服務用房；
（九）出租、出借、轉讓資質證書；
（十）擅自停水停電；
（十一）不履行物業服務合同；
（十二）物業服務企業未按照合同約定自行終止物業服務；
（十三） 未經業主大會同意，物業服務企業與業主委員會擅自修改服務合同內容；
（十四）其他嚴重損害業主權益的情形。
第十四條 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報送到自治縣建設行政主管部門備案。
第十五條 物業服務企業在簽訂物業服務合同時，應當向自治縣建設行政主管部門交納物業服務履約保證金。交納的物業服務履約保證金作為該住宅物業服務項目被擅自終止合同時過渡時期物業服務費用的保證。標準為住宅物業服務項目總建築面積三個月收取的物業服務費用。未按規定交納的，不得參加物業資質申報、資質覆審和物業選聘。
物業服務企業不按照物業服務合同提供服務的或未按照合同約定擅自終止物業服務的應當承擔違約責任，所交納的物業服務履約保證金予以按服務合同剩餘年限返還。合同到期不再續簽的，或業主大會主動解約的，在物業用房、物業檔案等移交無誤後，物業服務履約保證金按合同約定、使用情況返還物業服務企業。
第十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定收取物業服務費。物業服務費應當包括物業服務人員費用、物業共用設施設備正常使用和日常運行及維護、綠化養護、清潔衛生、秩序維護、物業共用設施設備保險和辦公費用。物業服務費應當按照房屋的建築面積分攤。供水二次加壓設備運行電費和供熱換熱站、加壓設備運行電費、水費由供水、供熱單位承擔，不得列入物業服務成本。
物業管理區域內的殘冰積雪應及時清除運送，實行物業管理的由物業服務企業負責，未實行物業管理的，由社區居民委員會負責組織清運。
物業服務企業應當按照有關技術規範和標準對電梯、避雷、消防等涉及人身、財產安全和生活保障以及其他有特定要求的設施設備，進行定期檢查和維護，確保設施正常、安全運行，應當委託具有相應資質等級專業機構進行維修和養護，並簽定維修保養合同，電梯達到使用年限需強制報廢時，可依法申請專項維修資金在本小區內統籌調配使用，予以更新。
第十七條 物業服務企業因物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出續聘決定退出物業服務的，應當履行下列義務：
（一）向物業行政主管部門和業主委員會（未成立業主委員會的，向街道辦事處、鄉鎮人民政府）移交物業檔案、物業服務相關資料和物業服務用房；
（二）撤出物業管理區域內的物業服務人員；
（三）結算物業服務費用和預收、代收的有關費用；
（四）法律、法規規定的其他事項。
第十八條 物業服務企業提前擅自終止約定退出的，社區居民委員會應按照小區管理應急預案進行臨時託管，街道辦事處應報請建設行政主管部門協調環衛等相關部門對物業管理區域內的環境衛生和垃圾收集清運實施管理，直至業主大會選聘新的物業服務企業，相關費用從物業服務企業繳納的物業服務履約保證金中列支。
第十九條 業主及物業使用人應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。禁止下列行為：
（一）違反房屋裝飾裝修規定拆改房屋承重結構、移動和破壞共用的設施設備；
（二）擅自搭建或插建建築物、構築物；
（三）私開門窗、擅自改變房屋、公共建築和共用設施使用用途；
（四）擅自在室內挖建地下室；
（五）侵占、損壞或者擅自移動物業共用部位共用設施設備；
（六）占用共用部位和場地堆放物品，設置攤點；
（七）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動；
（八）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；
（九）隨意懸掛、張貼、塗寫、刻畫；
（十）侵占通道、綠地，毀壞綠化和園藝雕塑品；
（十一）隨意傾倒垃圾、雜物，堆放易燃、易爆、有毒、有害、放射性等危險性物品，排放超過規定標準噪音、油煙；亂設攤點、商亭、露天燒烤；
（十二）違反治安管理規定從事賭博和迷信活動等非法活動，飼養動物干擾他人正常生活，車輛隨意亂停亂放；
（十三）在住宅小區範圍內從事經營性活禽、畜屠宰；
（十四）擅自改變房屋設計用途，從事經營性活動；
（十五）法律、法規及管理規約禁止的其他行為。
有前款規定情形的，物業服務企業、業主委員會或居民委員會應勸阻和制止，督促改正，拒不改正的及時報告相關行政管理部門，相關行政管理部門應當依法及時處理。
第二十條 在物業管理區域內開辦看護班、診所、餐飲、洗浴、歌廳、遊戲廳、麻將館、加工廠（點）、修理部等場所的，需徵得業主委員會、物業服務企業及相鄰業主同意，並且按照審批權限由環保、消防、公安、衛生、教育、市場監管、房產、綜合執法等有關部門批准。
第二十一條 物業管理區域內業主或者物業使用人商業用房的煙塵排放、噪聲等要符合環保規定標準。餐飲、洗浴、食品加工業的單位和業戶必須安裝油煙淨化設備或安裝管道實行油煙高空排放，必須使用規定的清潔燃料，禁止燃用散煤。
第二十二條 物業管理區域內的業主或者物業使用人封閉陽台以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施，應當遵守管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。施工中相鄰關係人應當提供方便，給相鄰關係人造成損失的，責任人應當給予補償。利用屋面安裝太陽能熱水器等設施，不得破壞屋面、影響建築防水功能和房屋安全並不得高於防雷帶。
第二十三條 房屋裝修人在房屋裝飾裝修開工前，應到物業服務企業進行登記，物業服務企業需將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知房屋裝修人。按照規定需要報有關部門批准的，裝修人應依法辦理批准手續。物業服務企業要為房屋裝修人的裝飾裝修活動提供方便或者按照規劃設計要求給予指導，不得有壟斷裝修市場和亂收費行為。
第二十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位因維修養護或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，經自治縣建設行政主管部門審批並告知物業服務企業後方可進行施工，施工結束後應在約定期限內將現場恢復原狀。
第二十五條 占用物業管理區域內業主共有的道路或場地用於停放機動車，相關收費屬全體業主共有，由業主委員會決定收費事項。
物業管理區域內停放車輛，應有序停放在指定位置，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。
第二十六條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營的，應當在徵得相關業主、業主大會同意並徵求物業服務企業意見後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按業主大會的決定使用。
物業服務企業或其他管理人，未能採取措施及時搶修損壞的物業共用部位、共用設施，造成業主、物業使用人財產損失的，應當承擔賠償責任。
第二十七條 物業管理區域內，電力、供水、供氣、供熱、市政、通信、有線電視等專業經營單位應向最終用戶收取服務費用，並自產權交接之日起，由各專業經營單位負責物業管理區域內各自公共服務配套設施的維修和維護責任，所有的管理、維修、維護及其它經營性等支出由各專業經營單位負責。具體責任劃分為：
（一）電力、供水、供氣設施以用戶計量表為界，計量表以內的設施由業主負責，計量表以外的設施由管線設施產權單位負責；
（二）供暖設施以用戶入戶閥門為界，閥門以內部分由業主負責，閥門以外由管線設施產權單位負責；
（三）排水設施以住宅小區建設紅線外牆1米範圍內的排水管道及窨井（不含市政管線）由業主負責，住宅小區建設紅線外牆1米範圍外以及商業網點營業房的排水管道、窨井發生堵塞、坍塌、損毀均由市政部門負責；
（四）有線電視、通信設施至用戶終端由廣電、電信部門負責；
（五）變壓器等共有供電設施至電錶的維修、維護由供電部門負責。
已建成住宅小區的共有供電設施至電錶維修、維護，未移交供電部門的，政府改造後經業主委員會決定移交供電部門，供電專營單位應當接收，並負責供電設施的維修、維護。
電錶至業主入戶線路（不含電錶）、公共部分的照明設施由物業服務企業負責維修、維護，業主室內的供電設施及線路由業主負責維修、維護。
第二十八條 已建成的老舊住宅小區（含單體樓房）的專業公共服務配套設施不完善或者不能達到各專業技術規範要求的，由自治縣人民政府制定計劃逐年改造，改造所需費用由自治縣政府納入年度財政預算。
第二十九條 老舊住宅小區（含單體樓房）整治改造後，業主應交存住宅專項維修資金。具備專業化物業管理條件的，可按有關規定成立業主大會，選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業；不具備專業化物業管理條件的，由社區居民委員會組建社區物業服務站提供服務，並收取物業服務費。未成立社區物業服務站的由自治縣房產管理服務中心負責管理。
第三十條 社區物業服務站管理的老舊小區，應當配置物業服務用房，為小區物業管理的實施提供基本條件。物業服務用房由政府直接投資建設、購買或租賃。
第三十一條 由社區物業服務站進行管理的老舊住宅小區（含單體樓房）物業服務收費由政府物價部門進行監管，該項收費按月或季由社區居民委員會統一向居民收取，專項用於為老舊住宅小區居民提供公共區域管理服務。低保戶或低保邊緣戶的物業服務費減半收取。社區物業服務站管理服務包括保潔、保綠、保序、保修。
社區物業服務站根據服務區域、服務項目、工作量等實際情況，由社區居民委員會優先選聘服務區域的低保人員、下崗職工、公益性崗位人員並簽訂勞務合同。對聘用的物業服務人員應當進行上崗前培訓，提高物業服務人員的專業知識和業務技能。
第三十二條 老舊住宅小區（含單體樓房）屬全體業主共有的公共區域和資源，可公開出租、收費，相關事項實行專業化物業管理的由業主委員會決定；由社區物業服務站管理的在徵得三分之二業主同意後方可實行。
具體收費標準由業主委員會與物業服務企業或物業服務站按合同約定，收取的費用補充物業服務費用。
第三十三條 街道辦事處對社區物業服務站的工作進行管理和考核，自治縣建設行政主管部門負責對社區服務站工作給予指導、監督。
第三十四條 實施基本物業管理的小區，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會或社區居民委員會督促其交納，必要時，社區居民委員會可向人民法院提起訴訟。
第三十五條 實施基本物業管理所需費用，納入自治縣當年財政計劃，不足部分根據實際情況予以補貼。
第三十六條 申請基本物業管理政府補貼須符合以下條件：
社區居民委員會註冊成立物業服務站；
（二）社區居民委員會物業服務站在轄區老舊小區內開展基本物業管理工作；
（三）物業服務內容和標準達到政府規定的要求。
第三十七條 違反本條例第十條第三款規定的，由建設行政主管部門責令改正並處以5萬元的罰款。
第三十八條 物業服務企業違反本條例第十三條規定，有下列行為之一的，由自治縣建設行政主管部門按照以下規定予以處罰，給他人造成損失的，應當給予賠償：
（一）違反本條例第十三條第一項規定的，責令限期改正，處以委託合同價款30%的罰款，沒收委託合同所得收益。情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；
（二）違反本條例第十三條第二項規定的，責令限期改正，逾期不改正的，予以通報，處以1萬元的罰款；
（三）違反本條例第十三條第三項、第四項、第六項規定的，責令限期改正，逾期不改正的，處以10萬元的罰款，有收益的，沒收全部非法所得；
（四）違反本條例第十三條第五項規定的，責令恢復原狀，並處以5萬元的罰款；
（五）違反本條例第十三條第七項規定的，沒收全部非法所得，處以10萬元的罰款；
（六）違反本條例第十三條第八項規定的，責令限期改正，逾期不改正的，處以5萬元的罰款；
（七）違反本條例第十三條第九項規定的，責令限期改正，給予警告，逾期不改正的，處以5萬元的罰款，並吊銷資質證書；
（八）違反本條例第十三條第十項規定的，責令限期改正，給予警告，並處以3萬元的罰款；
有前款規定情形的，拒不改正或不恢復原狀或未上繳非法所得，將訴至法院強制執行。
第三十九條 違反本條例第十六條有下列行為之一的，由政府相關行政主管部門責令改正，拒不改正的，按照以下規定處以罰款，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任：
（一）違反本條例第十六條第二款規定的，由建設行政主管部門給予5000元的罰款。
（二）違反本條例第十六條第三款規定的，物業服務企業未委託具有資質等級的電梯維保公司對電梯維修和養護的，處以5萬元的罰款。
第四十條 違反本條例第十九條規定，有下列行為之一的，由相關行政主管部門責令改正，並恢復原狀，給他人造成損失的，應當給予賠償。拒不改正的，按照以下規定處以罰款：
（一）違反本條例第十九條第一項、第六項規定的，處以3萬元的罰款；
（二）違反本條例第十九條第二項規定的，處以1萬元的罰款；
（三）違反本條例第十九條第三項、第四項規定的，處以3萬元的罰款；
（四）違反本條例第十九條第七項規定的，占用共用部位場地堆放物品的，處以2000元的罰款，設置攤點的，處以1萬元的罰款；
（五）違反本條例第十九條第八項規定的，沒收違法所得，並處以1萬元的罰款；
（六）違反本條例第十九條第九項規定的，對個人處以3000元的罰款；對單位處以3萬元的罰款；
（七）違反本條例第十九條第十項、第十一項規定的，對個人處以1000元的罰款，對單位處以2萬元的罰款；
（八）違反本條例第十九條第十二項規定的，處以1萬元的罰款；
（九）違反本條例第十九條第十四項規定的，處以2萬元的罰款，並予以取締；
（十）違反本條例第十九條第十五項規定的，處以1萬元的罰款，並恢復原狀。
第四十一條 自治縣建設行政主管部門負責每年度組織街道辦事處、社區對物業服務企業進行目標責任考核，對考核評比為優秀的物業服務企業，由自治縣政府列支予以獎勵。對考核不達標的物業服務企業進行不良記錄登記。
第四十二條 本條例自2016年7月1日起施行。
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