榮成市規範提升社區物業綜合管理實施方案

榮成市人民政府辦公室關於印發榮成市規範提升社區物業綜合管理實施方案的通知
榮政辦發〔2021〕2號
2021年2月24日
發布機關：山東省榮成市人民政府

文件

經濟開發區、威海海高園（石島管理區）、好運角旅遊度假區管委會，各鎮人民政府，各街道辦事處，市政府有關部門、單位：

　　《榮成市規範提升社區物業綜合管理實施方案》已經市政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。

榮成市人民政府辦公室

2021年2月23日

　　（此件公開發布）

榮成市規範提升社區物業綜合管理實施方案

　　為進一步理順社區物業管理體制，明確管理職責，健全規範有序、齊抓共管的工作機制，採取切實可行、行之有效的工作措施，全面提升社區物業綜合管理水平，根據《民法典》《山東省物業管理條例》《威海市物業管理辦法》等法律法規，以及《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》《威海「紅色物業」建設三年行動計劃（2021－2023）》等文件要求，結合我市實際，制定本方案。

　　工作目標

　　以構建精緻、宜居、平安、和諧社區為目標，堅持「以人為本、業主自治、專業服務、政府監管」的原則，建立「黨建引領、行業監管、鎮街主責、社區管理」的物業管理體制，完善物業配套設施，優化矛盾糾紛調處機制，解決群眾關心的社區物業管理熱點、難點問題，形成與精緻城市、精緻社區建設相適應的行業發展新格局，營造管理有序、環境優美、治安良好、文明祥和、精緻宜居的社區美好生活場景。

　　工作任務

　　（一）理順管理體制

　　1.市級成立領導小組加強統籌協調。成立由市政府主要負責同志任組長，分管負責同志任副組長，住建、發改、公安、民政、財政、自然資源、行政審批、生態環境、市場監管、綜合執法、聯動中心、大數據中心、消防大隊、社會信用中心等單位及各鎮街主要負責人為成員的社區物業管理工作領導小組，為市政府臨時議事協調機構，負責研究社區物業管理方針政策，決策部署社區物業管理重要工作，協調解決社區物業管理重點難點問題。社區物業管理工作領導小組辦公室設在市住建局，負責社區物業管理的組織協調、監督考核等工作。

　　2.鎮街成立物業管理辦公室落實主體責任。各鎮街承擔社區物業管理主體責任，成立社區物業管理辦公室，明確工作職責，配強工作力量，統籌做好轄區內社區物業管理工作。同時，落實網格化管理機制，2021年3月底前完成管理網格建設，明確人員、職責、服務內容，報市社區物業管理工作領導小組辦公室備案（聯繫電話：7581349）。

　　3.社區組建環境和物業管理委員會抓具體落實。社區居委會於2021年4月底前組建環境和物業管理委員會，具體負責社區物業管理工作，責任落實到人，並向轄區居民公開工作職責及聯繫電話，積極參與社區物業管理工作，協調解決轄區內物業管理矛盾糾紛和投訴等問題。

　　4.住宅小區成立業主委員會強化業主自治。各鎮街負責協調好物業管理與社區建設關係，指導業主大會成立和業主委員會選舉工作，對社區內物業管理進行監督指導。2021年年底前，所有住宅小區都要成立業主委員會，對暫不具備成立條件的小區可組織成立物業管理委員會，作為臨時機構代為履行業主委員會職責，進一步強化小區業主自治管理。業主委員會（物業管理委員會）成立後要及時報物業管理部門備案，接受業務工作指導和監督。

　　（二）健全工作機制

　　5.健全基層黨建引領機制。一是抓好「紅色物業」及業委會黨組織建設。各鎮街建立黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、社區網格、物業服務企業協調運行機制，充分調動居民參與積極性，形成社區治理合力，要強化對轄區業主委員會和物業服務企業黨建工作的引領，指導做好黨組織的組建、管理工作，成立「紅色物業」黨建聯盟。同時，鼓勵「兩代表一委員」參選業主委員會成員，提高業主委員會成員中黨員比例，新成立或新組建的業主委員會成員黨員比例不得低於60%。對於已成立的業主委員會，可通過換屆、補選等方式達到黨員比例要求並加快完成黨組織建設。新成立的業主委員會要同步建立黨組織，並將業主委員會黨組織建立情況納入業主委員會備案內容，到2021年底，全市業主委員會黨組織覆蓋率達到80%以上，2022年到達90%以上，2023年應建盡建，推動小區黨支部書記與業主委員會主任「一人兼」。對不符合組建條件的，由鎮街選派黨建工作指導員，實現黨的工作全面覆蓋。二是抓好物業服務企業黨組織建設。各鎮街每半年要對物業服務覆蓋情況開展一次普查，推動業主選聘專業化物業服務企業，力爭2021年底前全部完成。同時，要注重通過發展黨員計劃傾斜、招聘黨員職工等方式，壯大物業企業黨員隊伍，為建立黨組織創造條件，力爭2022年物業服務企業黨組織覆蓋率達到95%以上。各物業服務企業、業主委員會要在社區黨組織的領導下依法依規開展物業管理活動。（牽頭單位：市委組織部、市住建局、民政局，配合單位：各相關鎮街）

　　6.健全聯席會議機制。市社區物業管理工作領導小組每半年組織召開一次全體會議，就社區物業管理方面存在的問題進行分析研判，確定處理意見，抓好督辦落實。健全「鎮街吹哨，部門報道」機制，鎮街每季度至少組織召開一次聯席會議，市社區物業管理工作領導小組相關成員單位、社區居委會、網格員、物業服務企業負責人及業主委員會代表或居民代表共同參加，研究解決矛盾糾紛，對不能解決的問題，及時提報市社區物業管理工作領導小組研究處理。（牽頭單位：市住建局、各相關鎮街，配合單位：市物業管理工作領導小組相關成員單位）

　　7.健全聯動配合機制。各鎮街要發揮居民的主體作用，調動社區社會組織、社會工作服務機構、社區志願者、駐區單位的積極性，共同參與居住社區治理，構建共建共治共享的基層社會治理體系，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。市社區各自物業管理工作領導小組各成員單位要安排一名聯絡員，進一步細化明確各自職責，各鎮街要結合自身實際，適時邀請召集住建部門、綜合執法、公安部門、居委會、網格員、業主委員會或者業主代表、物業服務企業等參加物業管理協商會議，部署推進物業管理各項工作。其中，崖頭街道要於2021年8月底前啟動綜合執法改革試點，進一步推動城市執法管理向社區延伸，市綜合執法、自然資源、住建、市場監管、公安、生態環境等部門要抽調專門執法人員成立社區執法聯動機構，在崖頭街道集中辦公、聯合執法。聯動機構執法力量調度等日常工作由崖頭街道班子成員負責，及時查處物業服務區域內違章搭建、私開門窗等違反城鄉規劃法律法規行為，擅自改變房屋用途修破壞承重結構、侵占損壞公共設施設備、任意處置垃圾等違反物業管理法律法規行為，亂堆亂放、亂貼亂畫、亂扯亂掛等違反市容秩序管理法律法規行為，以及餐飲油煙污染、違反規定養動物、噪聲擾民、洗車和電動自行車違規停放及充電、占用堵塞公共和消防通道等其他違法違規行為。市委組織部要結合駐區「雙報到」工作機制，發揮駐區單位、在職黨員優勢，搭建紅色堡壘、志願服務、慈善公益等工作平台，廣泛開展黨員示範崗、黨員責任區、黨員公開承諾等活動。（牽頭單位：崖頭街道，責任單位：市社區物業管理工作領導小組相關成員單位）

　　8.健全業主委員會監管機制。探索建立業主委員會成員履職負面清單，對出現負面清單情形的，暫停該成員履行職責，提請業主大會終止成員資格並公告全體業主。住建部門和鎮街要加強業主委員會成員法律法規和業務培訓，提高業主委員會成員依法依規履職能力。對業主委員會作出的違反法律法規和議事規則、管理規約的決定，鎮街應當責令限期整改，拒不整改的依法依規撤銷其決定，並公告業主。對業主委員會未依法履行職責，嚴重損害業主權益的，由鎮街指導業主大會召開臨時會議，重新選舉業主委員會。同時，加大業主委員會成員違法違規行為查處力度，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。（牽頭單位：市住建局、民政局、各相關鎮街；配合單位：市社區物業管理工作領導小組相關成員單位）

　　9.健全收費調節機制。住建部門要制訂完善物業服務等級標準，推廣「菜單式」服務；發改部門要加強社區物業管理成本監管審查工作，並會同住建等部門建立政府指導價動態評估調整機制，每三年對物業服務價格標準進行評估調整。（牽頭單位：市住建局、發改局，配合單位：各相關鎮街）

　　10.健全物業信息共享機制。建立住建部門與不動產登記主管部門信息共享機制，在辦理不動產產權過戶登記時，住建部門應當提示買受人核查該物業項目物業服務費用、住宅專項維修資金和相關分攤費用繳納情況，並為信息核查提供便利。（牽頭單位：市住建局、自然資源局）

　　11.健全業主訴求調處機制。加強物業管理調解組織建設，各鎮街要公開社區物業管理辦公室監督電話、電子郵箱等，建立完善投訴調處機制，並充分發揮基層綜治中心和網格員作用，促進物業管理矛盾糾紛就地化解。市社會綜合治理聯動指揮中心要每月對12345服務熱線、民心網、民生110、智慧社區等渠道受理的社區物業管理訴求進行研判，推送屬地鎮街重點化解。其中，對信訪投訴量大、物業管理問題突出及無物業管理小區，由鎮街委派機關黨員幹部靠前協調負責，及時組織召開議事會議，協調化解矛盾糾紛。經協調仍未解決的，市社會綜合治理聯動指揮中心要督導市社區物業管理工作領導小組成員單位逐件研判，落實責任單位，明確整改時限，建立調度台賬，抓好督導調度，推進「銷號」管理。（牽頭單位：市住建局、民政局、聯動指揮中心、各相關鎮街；配合單位：市社區物業管理工作領導小組相關成員單位）

　　（三）務實工作舉措

　　12.建立物業信用體系。住建部門要會同社會綜合治理聯動指揮中心、社會信用中心及各鎮街，完善物業管理類企業及個人信用信息採集、報送辦法，納入全市社會信用管理體系，2021年3月底前完成物業信用體系建設。對拒不服從物業行業主管部門、屬地物業管理部門管理的，業主投訴多、服務質量差、社會影響惡劣的，或因物業服務企業原因造成安全事故發生的，由物業行業主管部門或屬地物業管理部門提供相關資料，報送市社會信用管理系統予以失信懲戒。對長期拒交物業費、惡意欠費、違法建設、擅自改變房屋使用性質等違法違規行為，經生效判決或仲裁裁決確認後拒不改正的，作為失信信息，由法院和仲裁機構報送至市社會信用管理系統，依法依規開展失信懲戒。對物業服務合同糾紛案件，物業公司要先將案件提交物業糾紛人民調解委員會調解，調解不成的再訴訟，對有關案件，法院要開通訴訟綠色通道，快審快判快執行。（牽頭單位：市住建局、聯動指揮中心、社會信用中心、法院、各鎮街）

　　13.嚴格社區物業管理獎懲制度。鼓勵建設單位為其開發住宅小區物業管理提供部分經營性用房或者給予資金支持。為鼓勵物業企業提升物業管理服務水平，設立紅色物業專項獎補資金，對優秀企業給予獎補，引導物業服務企業提升管理和服務水平，提升群眾滿意度和幸福感。同時，建立「紅灰榜」制度，對考核排名靠前及排名落後的物業服務企業分別以「紅榜」「灰榜」方式定期公示，對嚴重違法違規、情節惡劣的物業服務企業和直接責任人員，依法清出市場。（牽頭單位：市住建局；配合單位：市財政局、各相關鎮街）

　　14.加強智慧物業管理服務能力建設。鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術，建設智慧物業管理服務平台，提升物業智慧管理服務水平。各相關部門採集房屋、設施設備、業主委員會、物業服務企業等數據，共享城市管理數據，匯集購物、家政、養老等生活服務數據，確保數據不泄露、不濫用，並依法依規開展數據共享應用。鼓勵物業服務企業以智慧物業管理服務平台為支撐，通過在電梯、消防、給排水等重要設施設備布設傳感器，實現數據實時採集。同時，建立事件部件處置權責清單，明確處置業務流程和規範，實現智慧預警、智慧研判、智慧派單、智慧監督，並將智慧物業建設工作列入物業管理及紅色物業等考核，考核結果與獎補資金掛鉤。（牽頭單位：市住建局；配合單位：市社區物業管理工作領導小組相關成員單位）

　　15.補齊老舊小區基礎設施短板。崖頭街道要配合住建部門摸排城區住宅小區設施現狀，住建部門要制定改造提升計劃，對城區2005年以前建成的老舊住宅小區，分期分批進行改造，全面提升水、電、氣、暖等管網、智慧管理、綠化、停車、電動車充電以及其他功能性、休閒服務性設施，確保設施完備、功能健全。對沒有物業服務用房的老舊小區，各鎮街要認真摸底，制定方案，充分利用閒置房產，按照租建並舉、租賃優先、新建為輔的方式，2021年10月底前為相關小區提供基本的物業辦公場所。（牽頭單位：市住建局；配合單位：市自然資源局、財政局、崖頭街道）

　　16.嚴格服務信息公開公示制度。物業服務企業應在顯著位置設立物業服務信息監督公示欄，如實公布並及時更新物業項目負責人的基本情況、聯繫方式以及投訴電話、服務內容和標準、收費項目和標準等設施設備維保單位聯繫方式、車位車庫使用情況、公共水電費分攤情況、物業費和業主共有部分經營收益收支情況等信息。物業服務企業開展家政、養老等服務業務也應對外公示，並按約定價格收取服務費用，不得收取公示收費項目以外的費用。（牽頭單位：市住建局；配合單位：市發改局、市場監管局、各鎮街）

　　三、工作要求

　　一要強化責任落實。物業管理關係到千家萬戶的切身利益，對維護社會穩定、構建和諧社會具有重要意義。各社區物業管理工作領導小組成員單位要高度重視，把社區物業綜合管理規範提升作為一項重要工作來抓，根據工作職責分工，進一步健全工作機制，落實崗位責任，形成工作合力，為物業管理活動高質高效實施提供保障。

　　二要強化督導考核。住建部門要每半年對全市社區物業管理情況進行一次全面檢查，重點跟蹤責任落實、機制建立、工作推進、問題解決情況，並將檢查情況納入鎮街目標責任制考核。其中崖頭街道按百分制4分的標準賦分，其他區鎮街按照百分制2分的標準賦分，對推諉扯皮、造成工作重大失誤的，予以通報批評，推送相關部門啟動問責程序。各鎮街要採取劃片監管的方式，安排專人定期對社區居委會物業管理情況進行巡查，每月通報檢查情況，並將檢查情況納入物業服務企業年度考核和信用評級，與獎補資金掛鉤。

　　三要強化輿論宣傳。市住建部門要會同各鎮街印發物業政策明白紙，廣泛開展入戶宣傳，使廣大業主明白自身權利和義務，樹立正確的社區物業觀念，增強自我約束、積極繳費、理性維權的意識。宣傳部門要通過電視、報紙、微信等媒體，廣泛宣傳物業管理政策，形成正確的輿論導向，營造「人人參與、人人負責」的社會氛圍，為社區物業管理健康發展創造良好的群眾基礎。